Ảnh minh họa
Kết luận thanh tra số 359/KT-TTCP ngày 27/9/2024 về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất, kinh doanh sang kinh doanh đất, xây dựng nhà ở giai đoạn 2011 – 2019 của doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hóa cho thấy việc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, thực hiện dự án nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ còn xảy ra những tồn tại, khuyết điểm, vi phạm tại nhiều khu đất và dự án.
Theo đó, Thanh tra Chính Phủ đã chỉ rõ 09 khu đất/dự án tại Hà Nội, Bình Dương và Thành phố Hồ Chí Minh có sai phạm. Trong đó có 05 khu đất được UBND tỉnh, thành phố cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất sang xây dựng nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ; 04 khu đất sử dụng cho sản xuất, được UBND tỉnh, thành phố thu hồi đất, giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ.
1. Nhận diện những hành vi vi phạm pháp luật
1.1. Vi phạm trong xác định và phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng
Căn cứ khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 xác định có 4 phương pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh. So với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP có 5 phương pháp xác định giá đất thì Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ phương pháp chiết trừ.
Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã có sự điều chỉnh, bổ sung quy định về phương pháp định giá đất, tuy nhiên Luật này mới chỉ có hiệu lực áp dụng từ ngày 01/8/2024 nên việc áp dụng triển khai các quy định mới chưa được thực hiện triệt để, trong khi các vi phạm, khuyết điểm trong Kết luận Thanh tra được xác định từ thời điểm các quy phạm pháp luật đất đai cũ còn nhiều kẽ hở dễ bị lợi dụng đang có hiệu lực (hệ thống luật đất đai 2003, 2013). Trong đó, giá đất để xác định giao đất, cho thuê, tính tiền sử dụng đất lại không có cơ chế bắt buộc hay các yêu cầu riêng để xác định phải áp dụng phương pháp nào, vì vậy, các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương có thể “tùy nghi” áp dụng bất kỳ phương pháp xác định giá đất nào mà xét thấy phù hợp theo ý chí chủ quan. Trong khi mỗi phương pháp xác định giá đất nêu trên lại cho ra những kết quả khác nhau, có thể khiến giá đất có sự biến động và chênh lệch lớn. Vì vậy, đây là lỗ hổng dễ bị lợi dụng với mục đích trục lợi, gây thất thoát tài sản, ngân sách nhà nước.
Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, việc UBND TP.HCM năm 2008 ký văn bản chấp thuận cho CTCP Vật tư và Thiết bị toàn bộ chuyển mục đích sử dụng 2 khu đất (1.090 m2 tại số 244 Kha Vạn Cân và 6.849,9 m2 tại số 5 đường 22 khu phố 4, phường Hiệp Bình Chánh) đã vi phạm Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004 của Chính phủ và không đúng thẩm quyền
Điển hình như: Đối với khu đất 6.849,9m2 tại số 5 đường 22 khu phố 4, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh đã được Thanh tra Chính phủ kết luận có sai phạm trong việc thẩm định giá đất, cụ thể: Công ty cổ phần Tư vấn – Dịch vụ và Bất động sản thẩm định giá đất theo phương pháp so sánh đã thực hiện không đúng quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07, không có bằng chứng chứng minh mức giá của 03 khu đất đã giao dịch thành công trên thị trường, không rõ nguồn gốc và thời gian thu thập thông tin là không đúng quy định tại điểm b khoản 8 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 07 do đó kết quả thẩm định giá đất là không đủ tin cậy. Đồng thời, việc gia hạn hiệu lực của Chứng thư thẩm định giá thêm 06 tháng đã vi phạm quy định tại Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính. Hơn nữa, từ sai phạm trong thẩm định giá đất đã dẫn đến nhiều hệ lụy trong đó có việc Công ty cổ phần Vật tư và Thiết bị toàn bộ đã sử dụng kết quả thẩm định giá để làm căn cứ xác định giá trị chuyển nhượng Dự án (vi phạm khoản 3 Điều 32 Luật Giá năm 2012). Thêm vào đó giá trị chuyển nhượng dự án còn chưa tính diện tích 2.256,4m2 đất ở tại đô thị với số tiền khoảng 28 tỷ đồng (Vốn nhà nước do Tổng công ty Máy động lực và Máy nông nghiệp Việt Nam – CTCP nắm giữ 51% vốn điều lệ tại Công ty cổ phần Vật tư và Thiết bị toàn bộ).
1.2. Vi phạm trong xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Trong quá trình triển khai các dự án đầu tư, việc xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính đóng vai trò quan trọng đối với điều kiện thực hiện dự án, không chỉ xác định nghĩa vụ của tổ chức mà còn bảo vệ quyền lợi của Nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay, tại một số dự án vẫn còn tồn tại những vi phạm trong việc xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong đó một số hành vi vi phạm điển hình như:
(i) Xác định đơn giá giá đất không chính xác: Việc xác định đơn giá đất là yếu tố cơ bản trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ đầu tư khi tham gia vào các dự án đầu tư. Việc xác định giá đất không chính xác có thể do nhiều yếu tố bao gồm cả việc không thu thập đủ hoặc chậm trễ cập nhật dữ liệu từ thị trường, kinh tế hay không đánh giá đầy đủ các yếu tố, thông tin của dự án (diện tích, mục đích, thời hạn...) hay có sự thiếu minh bạch trong quá trình xác định giá đất. Điều này gây ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá để xác định nghĩa vụ tài chính của dự án.
Ví dụ như: Dự án tại khu đất 14.346,6m2 tại đường Pháp Vân, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội đã xảy ra vi phạm trong việc xác định tiền sử dụng đất, thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau: UBND TP. Hà Nội phê duyệt đơn giá đất của toàn bộ diện tích 1.142m2 đất xây dựng Đơn nguyên B2 theo giá đất thương mại, dịch vụ (không bao gồm chức năng căn hộ cho thuê ngắn hạn) là không đúng với mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Hơn nữa UBND TP. Hà Nội còn không thống nhất về hình thức giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đới với diện tích 2.503m2 đất, dẫn đến diện tích này được xác định là thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhưng thực tế Công ty TNHH Đầu tư Phương Đông đã bán 312 căn hộ theo hình thức sở hữu lâu dài, giá bán tương đương với giá bán các căn hộ của tòa nhà khác trong cùng dự án được giao đất có thu tiền sử dụng đất; mặt khác, đơn giá thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê là 12,03 triệu đồng/m2, thấp hơn 55,65 triệu đồng/m2 so với đơn giá đất xây dựng căn hộ có thu tiền sử dụng đất (67,68 triệu đồng/m2).
(ii) Không thực hiện xác định lại nghĩa vụ tài chính sau khi dự án đã được điều chỉnh: Nhiều dự án sau khi đã được cho phép điều chỉnh nhưng không được xác định lại nghĩa vụ tài chính qua đó gây khó khăn trong quản lý và gây thiệt hại cho ngân sách. Cũng theo ví dụ tại dự án 14.346,6m2 đất tại đường Pháp Vân nói trên khi diện tích sử dụng thực tế của loại căn hộ để bán tăng 396,8m2, loại căn hộ cho thuê tăng 131,6m2 so với diện tích trong Phương án tính tiền sử dụng đất, diện tích thực tế sàn xây dựng tầng hầm B1 tăng 595m2 so với diện tích được giao đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nhưng UBND TP. Hà Nội, các sở, ngành chức năng có liên quan lại chưa xác định lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thu ngân sách theo quy định.
(iii) Chậm xác định nghĩa vụ tài chính: Việc chậm xác định nghĩa vụ tài chính có thể gây ra nhiều khó khăn cho chủ đầu tư khiến dự án bị ảnh hưởng đến tiến độ và vấn đề về mặt pháp lý, hơn nữa còn làm giảm khả năng thu ngân sách của Nhà nước. Điển hình như đối với khu đất 64.050m2 tại phường Dĩ An, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương từ tháng 12/2016 đến tháng 10/2024 chưa xác định nghĩa vụ tài chính để thu ngân sách trong việc giao 64.050 m2 đất dẫn đến Chủ đầu tư là Công ty TNHH Phát triển nhà xe lửa Dĩ An chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính trong việc sử dụng đất, nguy cơ thất thu ngân sách với số tiền rất lớn (khoảng 220 tỷ đồng). Do chưa chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, chưa được Sở Xây dựng Bình Dương thông báo dự án đủ điều kiện huy động vốn, vì vậy khi Công ty TNHH Phát triển nhà xe lửa Dĩ An sử dụng 64.050 m2 đất để ký hợp đồng huy động vốn hợp tác đầu tư với 387 nền đất liền kề là đã vi phạm quy định pháp luật, có dấu hiệu của tội phạm.
Dự án Khu nhà ở thương mại đường sắt thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương bị phủ kín bởi cỏ dại - Ảnh: ITN/thanhtravietnam
1.3. Vi phạm trong hồ sơ pháp lý dự án
Hồ sơ pháp lý đóng vai trò then chốt trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giúp đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của các dự án. Việc có hồ sơ đầy đủ và chính xác là điều kiện tiên quyết để triển khai dự án, tuy nhiên, qua quá trình thanh tra, nhiều vi phạm liên quan đến hồ sơ pháp lý đã được phát hiện, gây ra những hệ lụy nghiêm trọng cho cả chủ đầu tư và Nhà nước. Trong đó, hành vi vi phạm về hồ sơ pháp lý dự án được thể hiện qua việc không tuân thủ quy trình thủ tục lập hồ sơ sử dụng đất hay thiếu các hồ sơ cần thiết hay sai sót trong nội dung hồ sơ hay thậm chí là làm thất lạc hồ sơ quan trọng.
Điển hình như đối với khu đất 14.346,6 m2 đất tại đường Pháp Vân, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội: Trong quá trình kiểm tra việc chuyển mục đích sử dụng đất thì UBND TP. Hà Nội và Chủ đầu tư là Tổng công ty Xây dựng nông thôn Việt Nam – CTCP không cung cấp được hồ sơ, tài liệu làm căn cứ, cơ sở cho việc thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 14.346,6m2đất. Một trường hợp khác đó là khu đất 1.090m2 tại số 244 Kha Vạn Cân, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh, quá trình thanh tra phát hiện: Mặc dù Công ty Vật tư và Thiết bị toàn bộ (Chủ đầu tư) đang quản lý, sử dụng khu đất này từ năm 1977 nhưng Chủ đầu tư và UBND TP. Hồ Chí Minh, cùng các sở, ngành chức năng không lập hồ sơ, quyết định cho thuê đất, vì thế không có hồ sơ sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai. Như vậy, dự án có thể bị coi là không hợp pháp, có thể dẫn đến việc thu hồi đất ảnh hưởng đến hoạt động doanh nghiệp và gây thất thoát cho ngân sách nhà nước cũng như lãng phí trong việc sử dụng đất đai.
1.4. Vi phạm trong thu hồi đất không bồi thường và giao, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu 178
Đấu giá là phương thức quan trọng nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong việc giao, cho thuê đất. Qua đó, Nhà nước không chỉ thu được tối ưu cho ngân sách nhà nước từ giá trị quyền sử dụng đất mà còn tạo điều kiện cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư, chọn lọc được nhà thầu có đủ tiềm năng nhằm góp phần thúc đẩy phát triển dự án.
Bên cạnh đó, đấu thầu là phương thức chính để đảm bảo tính cạnh tranh và công bằng trong việc lựa chọn nhà thầu thực hiện dự án nhằm mục lựa chọn được những nhà thầu có tiềm năng, năng lực để có thể triển khai dự án một cách hiệu quả. Còn bồi thường khi thu hồi đất là phương thức bù đắp cho người sử dụng đất khi quyền sử dụng đất bị thu hồi nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi và tạo điều kiện để họ ổn định cuộc sống.
Cả 3 thủ tục nêu trên đều được pháp luật quy định chặt chẽ về trình tự thực hiện. Tuy nhiên trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án vẫn còn tồn tại các sai phạm trong việc thu hồi đất và giao đất trong đó điển hình là việc thu hồi đất nhưng không thực hiện bồi thường nhằm hợp pháp hóa việc không phải “đất sạch” để tránh việc phải thực hiện thủ tục đấu giá khi giao, cho thuê đất, hay không đấu thầu mà chỉ định thầu trái quy định.