Quang cảnh Hội thảo: “Nhận diện điểm nghẽn và đề xuất giải pháp khắc phục liên quan đến Luật Đất đai”do Bộ Tư pháp phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức ngày 22/9/2025
Đặt vấn đề
Trong tiến trình đổi mới và phát triển đất nước, đất đai luôn giữ vai trò là nguồn lực đặc biệt quan trọng, vừa là tư liệu sản xuất, vừa là nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, đồng thời là yếu tố nền tảng cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh. Nhận thức được tầm quan trọng đó, Đảng và Nhà nước ta đã không ngừng hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai, đặc biệt là với việc ban hành Luật Đất đai năm 2024 cùng nhiều văn bản hướng dẫn thi hành. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm khắc phục những hạn chế của giai đoạn trước, tạo hành lang pháp lý đồng bộ hơn cho quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, việc triển khai Luật vẫn còn bộc lộ nhiều bất cập, nhất là ở các vấn đề liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, cơ chế tài chính đất đai và thu hồi đất để phục vụ các dự án phát triển kinh tế - xã hội.
Đặc biệt, khi đặt trong yêu cầu thực hiện Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, việc nhận diện rõ những điểm nghẽn, bất cập hiện nay càng trở nên cấp thiết. Chỉ khi giải quyết được những tồn tại này mới có thể phát huy tối đa vai trò đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với đất đai, bảo đảm công bằng giữa các chủ thể trong tiếp cận và khai thác nguồn lực đất đai, đồng thời khai thác hiệu quả hơn giá trị gia tăng từ đất, tạo động lực mới cho phát triển bền vững.
Đây là cơ sở quan trọng để nghiên cứu, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật đất đai theo hướng kiến tạo và phát triển, qua đó khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, góp phần hiện thực hóa mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
1. Nhiệm vụ hoàn thiện pháp luật theo hướng kiến tạo và phát triển của Nghị quyết số 66-NQ/TW
Trong tiến trình đổi mới toàn diện đất nước, công tác xây dựng và hoàn thiện pháp luật được xác định là nhiệm vụ trọng tâm, đóng vai trò kiến tạo thể chế, mở đường cho phát triển. Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng pháp luật đã thể hiện tầm nhìn chiến lược: “Hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất, khả thi, công khai, minh bạch, ổn định, có sức cạnh tranh quốc tế, đáp ứng yêu cầu phát triển nhanh và bền vững của đất nước”. Đặc biệt, Nghị quyết đề ra những nhiệm vụ cụ thể nhằm xây dựng hệ thống pháp luật mang tính kiến tạo và phát triển, gắn chặt giữa mục tiêu quản lý nhà nước với yêu cầu thúc đẩy đổi mới, sáng tạo và khơi thông mọi nguồn lực xã hội.
Nghị quyết số 66-NQ/TW đã đề ra nhiều nhiệm vụ trọng tâm để đổi mới công tác xây dựng pháp luật, trong đó có thể khái quát thành bốn định hướng lớn. Thứ nhất, đổi mới mạnh mẽ tư duy và phương pháp xây dựng pháp luật theo hướng kiến tạo phát triển, lấy người dân, doanh nghiệp và sự phát triển bền vững của đất nước làm trung tâm. Thứ hai, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất, ổn định, khả thi, phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và yêu cầu hội nhập quốc tế. Thứ ba, nâng cao hiệu quả tổ chức thi hành pháp luật, bảo đảm pháp luật thực sự đi vào cuộc sống, kịp thời tháo gỡ các điểm nghẽn, vướng mắc từ thực tiễn để tạo động lực phát triển. Thứ tư, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ số, công khai, minh bạch và tăng cường trách nhiệm giải trình trong cả quá trình xây dựng lẫn thực thi pháp luật, nhằm nâng cao niềm tin xã hội và tạo lập môi trường pháp lý ổn định, an toàn, thuận lợi cho đổi mới sáng tạo.
Quang cảnh hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” do Tạp chí điện tử VietTimes phối hợp với Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) tổ chức ngày 20/8/2025
Tóm lại, những nhiệm vụ được đề ra trong Nghị quyết số 66-NQ/TW đã và đang mở ra định hướng quan trọng nhằm đưa hệ thống pháp luật Việt Nam trở thành công cụ thực sự của phát triển, trong đó pháp luật đất đai giữ vai trò trung tâm. Việc triển khai nghiêm túc và đồng bộ các nhiệm vụ này sẽ giúp đất đai trở thành nguồn lực nội sinh, động lực then chốt, góp phần hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhanh, bền vững, khẳng định sức mạnh và vị thế của Việt Nam trong giai đoạn mới.
2. Bất cập và hoàn thiện pháp luật đất đai hiện nay theo hướng kiến tạo và phát triển
Pháp luật đất đai có vai trò đặc biệt trong việc quản lý và khai thác nguồn lực đất đai phục vụ phát triển. Tuy nhiên, thực tiễn còn nhiều hạn chế, chồng chéo, chưa khơi thông được tiềm năng to lớn của đất đai. Nghị quyết số 66-NQ/TW (30/4/2025) đã nhấn mạnh yêu cầu “chuyển từ tư duy quản lý sang tư duy kiến tạo phát triển”, mở ra định hướng hoàn thiện pháp luật đất đai theo hướng kiến tạo, ổn định và khuyến khích phát triển bền vững. Trên cơ sở đó, tác giả tập trung nhận diện một số vấn đề pháp luật đất đai cần tiếp tục hoàn thiện theo hướng kiến tạo và phát triển để bảo đảm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, phục vụ mục tiêu phát triển nhanh và bền vững đất nước. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, về hình thức nộp tiền thuê đất
Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là bổ sung cơ chế linh hoạt hơn trong việc lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, đặc biệt cho phép chuyển từ trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm. Theo khoản 2 Điều 30, tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp FDI đang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê có thể chuyển sang trả tiền hàng năm, phần tiền đã nộp trước sẽ được khấu trừ vào các kỳ sau. Đây được coi là bước tiến so với Luật Đất đai 2013 – vốn chỉ cho phép chiều ngược lại – vì giúp doanh nghiệp giảm gánh nặng vốn đầu tư ban đầu, tăng tính linh hoạt trong phân bổ dòng tiền, qua đó hỗ trợ triển khai dự án hiệu quả hơn và có thể góp phần hạ giá thành sản phẩm, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở thương mại. Tuy nhiên, xét về ý nghĩa thực tiễn, quy định này vẫn còn hạn chế. Thực tế khi chuyển đổi, người sử dụng đất không được hoàn lại số tiền đã nộp mà chỉ được khấu trừ dần vào tiền thuê hàng năm, khiến cơ chế này không thực sự tạo ra “dòng vốn mới” cho nhà đầu tư. Điều này làm giảm tác dụng hỗ trợ về tài chính so với kỳ vọng, đặc biệt trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp đang cần nguồn vốn quay vòng để duy trì và mở rộng sản xuất kinh doanh.
Ảnh minh hoạ
Do đó, tác giả kiến nghị rằng trong trường hợp người sử dụng đất chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm, thì phần tiền thuê đất đã nộp cho những năm sau cần được Nhà nước hoàn trả lại thay vì chỉ khấu trừ dần. Khi đó, người sử dụng đất sẽ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính theo từng năm phát sinh. Cách làm này vừa đảm bảo nguyên tắc công bằng, minh bạch, vừa tạo ra dòng vốn quay vòng thực sự cho doanh nghiệp, giúp họ có thêm nguồn lực tài chính để tái đầu tư, mở rộng sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, cơ chế này cũng góp phần tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, phù hợp với tinh thần của Nghị quyết 66-NQ/TW về xây dựng và hoàn thiện pháp luật theo hướng kiến tạo và phát triển.
Thứ hai, về quy định thu hồi đất
Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã mở rộng phạm vi thu hồi đất so với Luật 2013, song vẫn còn một số bất cập. Cụ thể, vẫn tồn tại sự phân biệt giữa dự án sử dụng vốn đầu tư công và dự án sử dụng vốn đầu tư tư nhân, chưa bảo đảm nguyên tắc bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa các thành phần kinh tế. Luật cũng chưa có quy định rõ ràng về thu hồi đất để giao, cho thuê cho các dự án đặc thù về địa điểm, nhất là các dự án có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện khuyến khích, ưu đãi. Thực tiễn còn phát sinh nhiều loại hình dự án mới như chỉnh trang, tái thiết đô thị đa mục tiêu, trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, logistic…, có quy mô lớn, mang tính động lực phát triển kinh tế - xã hội, tạo nguồn thu ngân sách và nhiều việc làm, nhưng lại thiếu cơ sở pháp lý để Nhà nước thực hiện thu hồi đất, gây ách tắc triển khai. Trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu và chiến tranh thương mại, việc thu hút các dự án thuộc các lĩnh vực dịch vụ, du lịch, thương mại, văn hóa, thể thao – ít phụ thuộc vào xuất khẩu, góp phần gia tăng tính tự chủ cho nền kinh tế – càng trở nên cấp thiết.
Để khắc phục, tác giả kiến nghị bổ sung quy định về thu hồi đất cho các dự án đặc thù, dự án động lực phát triển và dự án thuộc lĩnh vực ưu tiên, khuyến khích đầu tư, bảo đảm công bằng giữa các thành phần kinh tế trong tiếp cận đất đai, đồng thời tạo điều kiện để Nhà nước chủ động thu hút các dự án chiến lược, thúc đẩy phát triển bền vững. Giải pháp này cũng phù hợp với nhiệm vụ Nghị quyết 66-NQ/TW đề ra, cụ thể là hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai theo hướng thống nhất, đồng bộ, công bằng, minh bạch; khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Như vậy, những bất cập về quy hoạch, giá đất và thu hồi đất nêu trên cho thấy sự cần thiết phải tiếp tục hoàn thiện pháp luật đất đai theo đúng tinh thần Nghị quyết 66-NQ/TW của Bộ Chính trị, đó là xây dựng hệ thống pháp luật thống nhất, ổn định, khả thi và minh bạch, bảo đảm tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho quản lý nhà nước về đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.
Ảnh minh hoạ
Thứ ba, ngoài những bất cập của Luật Đất đai năm 2024 hiện hành, trong bối cảnh Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2024 đang được đưa ra lấy ý kiến, tác giả cũng nhận diện thêm một số vấn đề cần được quan tâm, xem xét như say:
Một là, về công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện quyền sử dụng đất.
Hiện nay, Dự thảo quy định: “3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực”. Như vậy, Dự thảo hiện không quy định rõ ràng các trường hợp bắt buộc phải công chừnh hoặc chứng thực đối với hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất. Việc bỏ sỏt này dẫn đến tình trạng thiếu nhất quan trong áp dụng pháp luật, làm giảm tính an toàn pháp lý, đặc biệt đối với các giao dịch quan trọng có giá trị lớn. Thực tiễn cho thấy nhiều trường hợp giao dịch chỉ lập hợp đồng viết tay, không công chứng hoặc chứng thực đã phát sinh tranh chấp, khó khăn trong việc giải quyết tại toà án và tiềm ẩn nguy cơ thất thu ngân sách do các giao dịch ngầm hoặc không minh bạch.
Để khắc phục bất cập trên, cần quy định cụ thể các trường hợp bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nhằm bảo đảm an toàn pháp lý và hạn chế tranh chấp. Đồng thời, cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong lĩnh vực công chứng – chứng thực, tiến tới xây dựng cơ sở dữ liệu số liên thông, cho phép xác thực giao dịch nhanh chóng, minh bạch. Việc này vừa giảm thủ tục hành chính, chi phí cho người dân và doanh nghiệp, vừa nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Đây cũng là giải pháp phù hợp với tinh thần Nghị quyết 66-NQ/TW, hướng tới xây dựng một thể chế đất đai đồng bộ, hiện đại, kiến tạo môi trường đầu tư – kinh doanh an toàn, minh bạch và thúc đẩy phát triển bền vững.
Hai là, phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định dự án thu hồi đất là chưa phù hợp
Khoản 13 Điều 1 Dự thảo quy định Nhà nước thu hồi đất đối với “các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương”. Theo tác giả, quy định này là chưa phù hợp, bởi Hiến pháp 2013và Luật Đất đai hiện hành đã xác định rõ các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, gắnvới mục tiêu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng. Việc trao quyền quyết địnhmở rộng cho HĐND cấp tỉnh mà không có tiêu chí cụ thể dễ dẫn tới tình trạng áp dụng từtiện, tạo ra khoảng trống pháp lý và nguy cơ phát sinh lợi ích nhóm, đặc quyền cục bộ.
Do đó, đề xuất loại bỏ toàn bộ nội dung “các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác do HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương” tại Dự thảo. Cách tiếp cận này vừa đảm bảo sự thống nhất với Hiến pháp và Luật Đất đai, vừa hạn chế nguy cơ lạm quyền, đồng thời bảo đảm tính minh bạch, khách quan trong việc xác định trường hợp Nhà nước thu hồi đất, phù hợp với tinh thần kiến tạo và phát triển mà Nghị quyết 66-NQ/TW đã đề ra.
Ảnh minh hoạ
Ba là, đối với quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024 về thời điểm điểm định giá đất và thời hạn định giá đất, việc Dự thảo bỏ quy định thời hạn tối đa 180 ngày để xác định giá đất đã tạo ra nhiều quan ngại”. Thực tế cho thấy, nếu không có khung thời gian cụ thể sẽ làm giảm tính ràng buộc trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, ảnh hưởng đến tiến độ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đồng thời làm gia tăng nguy cơ thiếu minh bạch, thiếu thống nhất khi mỗi địa phương có thể áp dụng thời gian xử lý khác nhau, dễ tạo cảm giác thiếu công bằng, thậm chí phát sinh tiêu cực. Ngoài ra, việc không có thời hạn định giá đất cũng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn khi yêu cầu giải quyết dứt điểm không có cơ sở pháp lý để khiếu nại hoặc đề nghị UBND xử lý nhanh chóng.
Trên cơ sở đó, tác giả kiến nghị cần giữ nguyên nguyên tắc giải quyết trong thời hạn nhất định, vừa đảm bảo tính kỷ luật, trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền, vừa tạo sự minh bạch trong quy trình định giá đất. Cụ thể, nên quy định rõ thời hạn tối đa hoàn thành việc xác định giá đất và công bố hệ số điều chỉnh bảng giá, gắn với nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời, quy trình định giá đất cần được thực hiện theo cơ chế công khai, minh bạch, ứng dụng công nghệ thông tin để người dân và doanh nghiệp có thể giám sát. Đây là giải pháp cần thiết nhằm bảo đảm sự ổn định, minh bạch và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai theo đúng tinh thần kiến tạo và phát triển mà Nghị quyết 66-NQ/TW đã đề ra.
Bốn là, về việc bổ sung nguyên tắc ban hành, áp dụng pháp luật.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất bổ sung quy định: “5. Quản lý và sử dụng đất đai phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và các luật khác có liên quan. Trường hợp có quy định khác nhau giữa Luật Đất đai và luật khác, bao gồm cả trường hợp ban hành sau Luật Đất đai thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai”. Tuy nhiên, quy định này chưa thực sự hợp lý và cần cân nhắc loại bỏ vì: Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật đã quy định rõ: “Trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn” và “Trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”. Như vậy, nội dung Dự thảo mâu thuẫn với Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật hiện hành; gây chồng chéo, làm phức tạp hệ thống pháp luật. Do đó, tác giả đề xuất loại bỏ quy định này khỏi dự thảo để bảo đảm sự thống nhất, minh bạch, phù hợp với định hướng của Nghị quyết 66-NQ/TW về xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng tinh gọn, đồng bộ và hiệu lực, hiệu quả.
3. Kết luận
Từ những phân tích trên có thể thấy rằng, mặc dù hệ thống pháp luật đất đai của nước ta đã có bước tiến quan trọng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2024, song vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ chế tài chính đất đai, định giá đất và chính sách thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Những hạn chế này không chỉ làm giảm hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước mà còn ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh và việc khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển bền vững.
Trong bối cảnh đó, việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật đất đai theo tinh thần Nghị quyết số 66-NQ/TW ngày 30/4/2025 của Bộ Chính trị là nhiệm vụ cấp thiết, nhằm xây dựng một hệ thống pháp luật kiến tạo, đồng bộ, minh bạch và công bằng. Điều này sẽ giúp phát huy vai trò đại diện chủ sở hữu của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, đóng góp tích cực cho mục tiêu phát triển nhanh, bền vững đất nước trong giai đoạn mới.
--------------------------
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nghị quyết số 66-NQ/TW về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới.
2. Luật Đất đai năm 2024
3. Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024
4. Báo Lao Động. (2025). Bộ Nông nghiệp và Môi trường chỉ ra bất cập trong bồi thường đất. Lao Động. Truy cập từ https://amp.laodong.vn/bat-dong-san/bo-nong-nghiep-va-moi-truong-chi-ra-bat-cap-trong-boi-thuong-dat-1562180.ldo
ThS. Nguyễn Đức Tính (Viện phó Viện Đào tạo và Nâng cao TP.HCM)
Theo Phaply.net.vn
