Nhận diện sốt đất ảo như thế nào

  • www.doanhtri.net
  • 08-08-2021
  • 355 lượt xem
Khu vực xã An Khương, Bình Phước vừa trải qua cơn sốt hồi cuối hồi cuối năm ngoái. Ảnh: Phước Tuấn.
 
Để không bị cuốn vào các cơn sốt đất ảo, nhà đầu tư cần bình tâm tìm hiểu kỹ và thật sự tỉnh táo trước các chiêu trò của "cò" đất.
 
Sốt đất ảo là cụm từ chỉ sự gia tăng giá đất trên diện rộng với mức tăng đột biến trong thời gian ngắn, nhưng nhu cầu sử dụng đất lại không có thật. Người mua đất chỉ mua để đầu cơ, chờ lên giá là sang tay, chuyển nhượng.
 
Các cơn sốt đất ảo thường do những "cò" bất động sản dùng các chiêu trò tạo sóng, đánh vào tâm lý những nhà đầu tư có mong muốn đạt tỷ suất lợi nhuận cao và chốt lời nhanh chóng.
 
"Những cơn sốt đất ảo hay diễn ra chóng vánh và luôn vận hành theo kịch bản là giá liên tục được thổi lên và vòng tròn mua bán gia tăng theo từng lớp. Đến khi "đầu nậu", "cò" đất rời đi, chỉ còn những người mua cuối cùng ngậm ngùi chịu thua lỗ", Anh Sơn một nhà đầu tư lâu năm chia sẻ kinh nghiệm.
 
Sốt đất ảo đã không còn là hiện tượng xa lạ ở Việt Nam trong nhiều năm qua. Điển hình như đầu năm 2020, Châu Đức (Vũng Tàu) có lời đồn tập đoàn lớn sắp đến đầu tư, tương tự đầu năm 2021 lời đồn sẽ xây sân bay ở Hớn Quản, Bình Phước, hay Thanh Hoá đã tạo nên những cơn sốt đất ảo, khiến giá đất ở các địa bàn này đẩy lên gấp nhiều lần.
 
Những dấu hiệu bất ổn từ thị trường
 
Theo các chuyên gia, sốt đất ảo không bao giờ xuất hiện trong một thị trường phát triển ổn định và bền vững. Cũng đồng nghĩa sốt ảo chỉ diễn ra trong điều kiện thị trường bất động sản có những điểm bất ổn.
 
Dấu hiệu đầu tiên dễ nhận diện vẫn luôn là những thông tin về điều chỉnh quy hoạch, hạ tầng xã hội, dự án cầu, đường, hay tin lên quận, lên thị trấn... liên tục được công bố rầm rộ. Hiện tượng bùng nổ những tín hiệu lạc quan, kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận đột biến này đến từ các môi giới, chủ đầu tư. Chính tâm lý đám đông, người này truyền tai người kia cùng đầu tư vào đất đã tạo nên hiện tượng tăng giá ảo. Kỳ vọng càng lớn, hành vi đầu cơ càng cao, tiền bơm vào thị trường bất động sản càng nhiều. Theo guồng quay đó, cơn sốt đất ảo có thể khiến giá đất tăng trên 100% chỉ trong khoảng thời gian rất ngắn. Thực tế, tại chính xác địa bàn có biến chuyển quy hoạch, dự án giao thông hay những công trình tầm cỡ được xây dựng... thì tỷ lệ tăng thường không vượt ngưỡng 30-50%.
 
Ở bước đặt cọc, những nơi sốt đất ảo hay có đặc trưng là phức tạp, vì số lần đặt cọc một nền đất có thể vọt lên theo các bước sóng tăng giá đất trên thị trường. Người thứ nhất đặt cọc mua của chủ đất, ngay sau đó tiếp tục bán cho người thứ hai bằng hình thức ký hợp đồng nhận cọc vì giá đất tăng mạnh, có thể chốt lời nhanh. Các nhà đầu tư thứ cấp ba, tư, năm... mua bán theo hình thức đặt cọc chồng cọc, đẩy giá đất leo thang.Vòng tròn mua bán cọc bất thường cứ tiếp diễn khi giá đất không ngừng tăng và bị phá vỡ khi giá chững lại, sụt giảm hoặc hạ sốt. Rủi ro của việc mua bán cọc chồng cọc nằm ở chỗ chỉ cần một bên hủy kèo, toàn bộ các hợp đồng cọc dựa vào đó sẽ bị phá vỡ. Càng xuất hiện nhiều bên tham gia lướt cọc trên một nền đất càng có nguy ngơ rủi ro lớn cho người mua sau.
 
Điểm nhận diện nữa là những cơn sốt đất ảo thường chỉ khởi phát từ những khu vực vùng ven thành phố. Chẳng hạn tại TP HCM đang xảy ra sốt giá ở khu vực TP Thủ Đức, huyện Củ Chi, huyện Bình Chánh... Trước đây, Hà Nội cũng từng sốt giá đất ở khu vực vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức, Ba Vì... Bởi lẽ, ở các trung tâm, nhu cầu sử dụng đất là có thực, giá trị đã được định đúng mức trên thị trường và quỹ đất cũng không còn nhiều cho hoạt động mua bán đất nền. Trong khi đó, giá đất của các khu vực vùng ven thường ở mức rẻ cùng kỳ vọng sự phát triển hạ tầng có thể kích giá đất tăng lên đáng kể, nên các nhà đầu cơ thường đổ xô ra vùng ven để mua đất.
 
Tỉnh táo để tránh bị cuốn vào cơn ảo
 
Muốn hạn chế rủi ro đầu tư khi thị trường xuất hiện dấu hiệu sốt đất ảo, các chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư cần tỉnh táo cân nhắc nhiều yếu tố.
 
Trước khi quyết định xuống tiền, nhà đầu tư cần tiến hành thẩm định giá. Phải xem xét mức giá của bất động sản, so sánh với các hoạt động lịch sử mua bán gần nhất cũng như đối chiếu với vị trí, mật độ dân số, tiện ích xung quanh, khoảng cách di chuyển và giá trị khai thác. Nếu nhận thấy giá tăng đột biến, hoặc bất hợp lý so với giá trị thực thì không nên mua vào.
 
Đồng thời, nhà đầu tư cần phân tích về tiềm năng tương lai của bất động sản qua vị trí địa lí, chất lượng hạ tầng, dịch vụ, kết nối giao thông, kết nối vùng, kết nối các khu vực kinh tế... Nếu những điều kiện này tốt, nhà đầu tư có thể yên tâm. Ngược lại, nếu bất động sản ấy đang đơn độc, một mình chạy một kiểu, thì khả năng giao dịch đó là ảo.
 
Điều quan trọng không kém vẫn luôn là kiểm tra kỹ càng giấy tờ pháp lý cũng như uy tín chủ đầu tư. Lịch sử cho thấy, các giao dịch, chiêu trò "thổi giá" thường diễn ra ở các dự án chưa xong thủ tục pháp lý, thậm chí tự phân lô để bán, hoặc là thu gom đất nông nghiệp, đất rừng để mua bán sang tay. Khi các nhà đầu tư xác định không thể có đủ điều kiện pháp lý và không thể đưa ra thị trường thì giá trị bất động sản sẽ xuống thê thảm.
 
Ngoài ra, giới chuyên gia còn khuyên nhà đầu tư nên cân đối dòng tiền cho phù hợp. Chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản. Tránh việc đi vay trong giai đoạn thị trường sốt đất ảo nhằm tránh "bẫy" lãi suất thả nổi. Với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm dùng đến đòn bẩy kinh tế mà "dính" phải sốt đất ảo, họ sẽ phải nhận cái kết rất "đắng". Những khu đất trống cỏ vượt đầu người hay những biệt thự dở dang, hoang tàn từ hậu quả của những cơn sốt ảo, vẫn luôn là hình ảnh đắt giá, nhắc nhở sự tỉnh táo và bình tâm cho các nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm.
 
Sơn Quỳnh
 
Nhận diện các cơn sốt đất ảo là một trong những kiến thức cơ bản mà các nhà đầu tư bất động sản cần tìm hiểu trước khi gia nhập thị trường. Nội dung này sẽ được ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận Nguyên cứu và phát triển (R&D) của DKRA Việt Nam chia sẻ tại eConference kinh nghiệm đầu tư bất động sản trên eBox. Với chủ đề "Đầu tư bất động sản từ không đến có", chương trình bước sang giai đoạn Early Birds từ hôm nay, 5/8 với giá vé 399.000 đồng. Chương trình diễn ra từ ngày 18 đến 21/8, bao gồm 12 video công chiếu trong 3 ngày 18 đến 20/8 và 2 video hỏi đáp trực tiếp (livestream) trong ngày 21/8.
 
 

Xem thêm Bất động sản