Ngày kỷ niệm ba năm thành lập, công ty địa ốc Alibaba mời tôi tới nghe đề xuất về sân bay Long Thành và Luật Đất đai. Vấn đề tôi rất quan tâm, hơn nữa vì biết có ý kiến trái chiều về Alibaba, các địa phương lại không có phản ứng gì, tôi nhận lời và hứa, nếu đề xuất tốt sẽ chuyển tới cơ quan liên quan. Mặt khác, tôi cũng muốn biết sự thật về công ty tăng trưởng rất nhanh - như một hiện tượng mới trên thị trường bất động sản phía nam này. Đến nơi, nghe kỹ các trình bày của họ về phương thức khai thác đất sân bay Long Thành để xây dựng sân bay mà không cần bất kỳ nguồn vốn đầu tư nào khác, tôi thấy rằng cách ấy cũng chỉ là "chia lô bán nền" để lấy tiền xây sân bay. Còn ý tưởng về sửa Luật Đất đai của họ cũng chỉ nhằm tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tiếp tục "chia lô bán nền". Hoạt động của công ty thực ra dựa vào "chia lô bán nền" trái pháp luật, trên đất nông nghiệp, không theo quy hoạch, không có dự án được phê duyệt. Điều đáng nói là tại sao các địa phương nắm hồ sơ địa chính, nắm pháp luật trong tay mà không biết đó là hoạt động phi pháp, không có phản ứng phù hợp và kịp thời? Là do trình độ hay đạo đức? Đó chỉ là một ví dụ về sự khai thác bất chính giá trị đất của doanh nghiệp sau khi họ nhận ra lỗ hổng pháp lý trong các quy định về đất đai. Nhiều doanh nghiệp những năm qua đã lấy mục tiêu tận dụng giá trị đất đai để nâng cao lợi nhuận. Có người làm chân chính, nhưng bất chính cũng nhiều. Sau khi mục sở thị Alibaba, tôi viết luôn hai bài báo, "Làm gì để loại bỏ các dự án ma đất nền?" và "Khoảng trống pháp lý bất động sản giả, lậu và ma", đều đã đăng, trong đó đưa ra luận cứ pháp lý chứng minh các dự án "chia lô bán nền" của công ty đều thuộc phạm vi xử lý hình sự. Việc khởi tố sau này cũng do Bộ Công an thực hiện chứ không phải địa phương. Theo Luật Đất đai 2013, khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, thuế sẽ được tính theo bảng giá đất của nhà nước; còn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải tính theo giá đất xác định cụ thể. Chính phủ còn quy định một phương pháp định giá rất "lạ" là lấy giá theo bảng giá đất của nhà nước nhân với "một hệ số phù hợp do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định". Hệ số này được xác định chẳng theo quy định nào cụ thể. Trên thực tế, các nơi thường chọn 1,5 đến 2,0 lần, khiến giá đất được định ra đều thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Cách áp dụng pháp luật này đã làm thất thoát rất lớn nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước, kể cả tiền sử dụng đất, tiền thuê và thuế sử dụng đất. Tội danh khá nghiêm trọng, nhưng chẳng ai bị làm sao. Viện Chiến lược và Chính sách Tài chính tuần trước nghiệm thu đề tài "Vấn đề khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Việt Nam hiện nay". Chủ nhiệm đề tài là một nữ tiến sĩ do tôi hướng dẫn luận án mươi năm trước mời tôi tham gia. Buổi nghiệm thu tốt lành, nhưng tôi cứ nghĩ mãi về nhận xét của một thành viên hội đồng: "Đề tài này mới chỉ quan tâm tới khía cạnh nhà nước khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, chưa đề cập tới khía cạnh các nhà đầu tư tư nhân khai thác nguồn lực này. Trong đó, nhà nước làm thì yếu ớt, thất thu nhiều, còn tư nhân làm thì triệt để, bội thu lớn, tại sao lại như vậy?". Chuyện này ai cũng biết. Tư nhân luôn chăm lo cho lợi ích riêng, còn nhiều cán bộ nhà nước lại không chăm lo cho lợi ích chung, nhưng truy ra, chứng minh bằng luận cứ khoa học quả là quá khó. Từ cuối thế kỷ XIX, các kinh tế gia trường phái cổ điển đã đưa ra luận cứ rằng, mỗi quốc gia muốn trở nên thịnh vượng phải biết khai thác vốn tài chính tích lũy ban đầu từ giá trị đất đai. Nhà nước đưa đất công vào thị trường (tư hữu hóa) và đánh thuế đối với đất đó. Từ công thức đó, nhóm G7 đã trở thành các nước phát triển. Cả thập kỷ trước năm 2000, Giáo sư Hernando De Soto người Peru đã có những nghiên cứu đặc sắc về nguồn vốn tiềm ẩn trong đất đai và đưa ra lý do tại sao công nghiệp hóa chỉ thành công ở các nước G7 mà thất bại ở tất cả các nơi khác. Lý do rất giản dị: các nước đang phát triển không biết tận dụng nguồn vốn tiềm ẩn này. Hơn nữa, ông còn đề xuất các giải pháp làm tăng giá trị đất đai để nguồn vốn này mạnh hơn. Vận dụng lý thuyết trên, một vài nước công nghiệp mới đã hình thành mà Hàn Quốc là một điển hình. Đến năm 2000, ông xuất bản cuốn sách nổi tiếng "Sự bí ẩn của vốn" để bàn sâu về vốn tiềm ẩn trong đất đai. Như vậy, câu chuyện tận dụng vốn trong đất chỉ có ba nội dung: một là nhà nước thu đủ giá trị đất công khi đưa vào thị trường; hai là nhà nước đánh thuế đất sử dụng cho mục đích tư nhân; ba là tìm cách làm tăng thêm giá trị đất đai đối với cả đất công và đất do tư nhân sử dụng. Cả ba điều kiện này đều thuộc trách nhiệm của nhà nước nhằm tạo nguồn thu từ đất cho ngân sách. Và để làm được, cần định giá đất đai sao cho phù hợp với giá đất trung bình trên thị trường. Tại Việt Nam, nguyên tắc "giá đất phải phù hợp thị trường" đã được quy định từ năm 2003. Nhưng suốt 15 năm qua, giá đất do các đơn vị thuộc nhà nước quy định vẫn chỉ đạt khoảng 30% giá trung bình trên thị trường. Tức là, chính quyền từ trung ương tới địa phương đều vi phạm pháp luật đất đai, nhưng chuyện vẫn như không có gì. "Sự bí ẩn của giá đất" thực chất đâu có gì bí ẩn, nhưng cách nó vẫn tồn tại khiến nhiều người như tôi không thể hiểu. Phải chăng do lợi ích nhóm mà nhà nước chưa tận dụng được vốn tiềm ẩn trong đất đai và chưa tạo được giá trị tăng thêm trên đất khi đưa vào thị trường, cũng như không xử lý kịp thời để ngăn chặn các doanh nghiệp khai thác bất hợp pháp giá trị đất đai? Luật Đất đai (sửa đổi) đang soạn thảo liệu có đặc biệt quan tâm tới việc khai thông nguồn vốn rất lớn đang tiềm ẩn này? Đặng Hùng Võ
