Nhiều điểm mới trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024
Liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã : dự thảo sửa đổi, bổ sung điều 66 và 67 Luật Đất đai theo hai phương án.
Phương án 1: Tiếp tục quy định cụ thể về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Theo đó, việc lập quy hoạch cấp xã cần căn cứ vào quy hoạch tỉnh, điều kiện tự nhiên, xã hội, hiện trạng và tiềm năng sử dụng đất; đồng thời đánh giá nhu cầu sử dụng đất của các ngành, tổ chức và cá nhân.
Nội dung quy hoạch bao gồm định hướng phát triển, chỉ tiêu sử dụng đất, phân vùng khu vực được phân bổ chỉ tiêu đất, ranh giới lấn biển, phân kỳ sử dụng đất 5 năm và các giải pháp thực hiện. Việc lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã cũng căn cứ vào quy hoạch, nhu cầu thực tế và khả năng đầu tư.
Đặc biệt, đối với các địa phương đã có quy hoạch đô thị hoặc nông thôn thì không cần lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã mà chỉ cần lập kế hoạch trên cơ sở quy hoạch đã được phê duyệt. Cả quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã đều phải cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Phương án 2: Không quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã nhằm đơn giản hóa thủ tục, tránh chồng chéo với quy hoạch đô thị, nông thôn.
Liên quan đến quy định về các dự án đặc thù và cơ chế thu hồi đất, Dự thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung khoản 33 và 34 Điều 79 cho phép thu hồi đất cho dự án đặc thù: trung tâm tài chính quốc tế, logistics, dự án hỗn hợp du lịch, đô thị, văn hóa... Đồng thời, nếu thỏa thuận đạt 75% diện tích hoặc số hộ, Nhà nước có thể thu hồi phần còn lại.
Cụ thể, Khoản 33 quy định: "Dự án có mục tiêu phát triển trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ quốc tế; phát triển hạ tầng logistics; khu du lịch quốc gia; dự án tổng hợp đa mục tiêu về phát triển đô thị, du lịch, văn hóa, thể thao, giải trí có quy mô lớn, tính chất đặc thù.”
Khoản 34 quy định: "Trường hợp tổ chức, cá nhân đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người sử dụng đất với diện tích từ 75% trở lên tổng diện tích của dự án, đủ điều kiện giao đất, cho thuê đất nhưng không thỏa thuận được phần còn lại thì Nhà nước thực hiện thu hồi theo quy định.”
Đây là cơ chế gỡ vướng cho các dự án bị “mắc” do không đạt đồng thuận tuyệt đối, tạo thuận lợi cho đầu tư.
Đặc biệt, dự thảo đề xuất sửa đổi quy định nhằm hòan thiện về giá đất. Theo đó, đề xuất sửa đổi Điều 159, 160, 161 và 162 nhằm hoàn thiện quy định về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, với hai phương án được đưa ra.
Phương án 1, Điều 159 quy định chi tiết 13 trường hợp áp dụng bảng giá đất, từ tính tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế, lệ phí, đến tính giá trị đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, xử phạt vi phạm hay bồi thường do Nhà nước thu hồi đất. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí, đến từng thửa đất nếu có dữ liệu địa chính số. UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá 5 năm/lần, có thể bổ sung khi cần thiết.
Điều 160 quy định hệ số điều chỉnh giá đất, là công cụ điều chỉnh tăng/giảm giá đất hằng năm trên cơ sở bảng giá. UBND cấp tỉnh quyết định hệ số này, bắt đầu từ năm thứ hai của chu kỳ bảng giá đất 5 năm.
Điều 161 nêu rõ việc thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất cấp tỉnh, do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND tỉnh đứng đầu, có sự tham gia của đại diện các sở, UBND cấp xã, tổ chức tư vấn và chuyên gia. Hội đồng được phép thuê tổ chức tư vấn để xác định giá.
Điều 162 bổ sung trách nhiệm cho tổ chức tư vấn trong việc xác định, thẩm định bảng giá đất và tham gia hội đồng khi có yêu cầu.
Phương án 2 của Điều 159 đơn giản hơn, chỉ nêu chung các trường hợp sử dụng bảng giá đất và giao Chính phủ quy định chi tiết.
Kỳ vọng “cởi trói” cho doanh nghiệp
Một trong những “nút thắt” lớn nhất khiến hàng loạt dự án BĐS ngưng trệ suốt nhiều năm chính là tình trạng bồi thường dở dang. Vướng mắc này đến từ việc luật hiện hành chưa có cơ chế xử lý khi chủ đầu tư không đạt thỏa thuận phần diện tích đất còn lại, dẫn đến dự án “treo”, lãng phí nguồn lực đất đai và làm chậm tiến độ đầu tư.
Để giải quyết tình trạng này, dự thảo luật sửa đổi đã đưa ra một đề xuất mang tính bước ngoặt. Theo đó, trong trường hợp dự án phát triển kinh tế - xã hội thực hiện qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu chủ đầu tư đã đàm phán được trên 75% diện tích hoặc với hơn 75% số người sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để giao hoặc cho thuê đất cho họ. Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết thực tế có nhiều dự án quy mô lớn, thúc đẩy phát triển địa phương nhưng chưa có quy định thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình triển khai.
Ảnh minh họa
Bên cạnh đó, dự thảo luật cũng bổ sung quy định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hoàn thiện hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, sửa đổi quy định về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…
Bên cạnh việc gỡ vướng trong khâu giải phóng mặt bằng, dự thảo luật sửa đổi cũng tập trung vào việc cải cách các quy định về giao đất, cho thuê đất và đấu giá, vốn là những khâu then chốt quyết định sự thành bại và tính minh bạch của một dự án.
Một trong những điểm “cởi trói” lớn nhất cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là đề xuất sửa đổi, bổ sung các khoản 1, 3 và 6 Điều 127 theo hướng bỏ quy định đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở. Quy định mới này nếu được thông qua sẽ cho phép DN được thỏa thuận nhận quyền sử dụng các loại đất khác để thực hiện dự án, phù hợp với quy định tại Nghị quyết 171/2024/QH15.
Đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm khắc phục những bất cập gây xáo trộn thị trường trong thời gian qua, dự thảo luật đề xuất bổ sung điểm c vào khoản 4 Điều 125 nhằm kiểm soát chặt chẽ việc tổ chức đấu giá. Mục tiêu là để khắc phục tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá, lợi dụng việc đấu giá để tạo giá ảo, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.
Một đề xuất đột phá là bãi bỏ hoàn toàn quy định thu tiền đất bổ sung. Cụ thể, dự thảo đã sửa đổi điểm d khoản 2 Điều 257, loại bỏ nội dung về việc Chính phủ quy định “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”. Nếu được thông qua, quy định mới sẽ giúp DN giảm gánh nặng tài chính hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng, tránh nguy cơ phá sản và có thể góp phần làm giảm giá nhà.
Trong lĩnh vực cho thuê đất, một điểm mới nổi bật được các DN đánh giá cao là việc “nới” điều kiện chuyển nhượng tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm. Theo đó, dự thảo mới không còn yêu cầu tài sản phải được đăng ký trên giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng, mà chỉ cần được tạo lập hợp pháp. “Quy định này được cho là sẽ giúp chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc chuyển nhượng tài sản, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng trong việc xử lý tài sản bảo đảm” - đại diện một công ty BĐS công nghiệp đánh giá.
Về hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án: Phương án 1: Thay thế quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Phương án 2: Không quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.
Một số đề xuất
Có thể thấy, Luật Đất đai 2024 mang đến những đổi thay chính sách sâu sắc, đặt ra một số yêu cầu mới đối với cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư tư nhân. Luật đề cao yếu tố thị trường và quyền lợi của người dân như giá đất theo giá thị trường, người dân được tự quyết chuyển nhượng đất cho doanh nghiệp hay không, Nhà nước cạnh tranh công bằng với tư nhân qua đấu giá, đấu thầu... Đây là những bước tiến phù hợp xu hướng hội nhập, tạo nền tảng để khu vực kinh tế tư nhân tiếp cận đất đai minh bạch, thuận lợi hơn so với giai đoạn trước. Những cải cách như cho phép chuyển đổi hình thức thuê đất, rút gọn thủ tục chuyển nhượng dự án, phân cấp quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đều hướng đến mục tiêu thúc đẩy dòng chảy đất đai đến nơi sử dụng hiệu quả nhất, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội.
Ảnh minh họa
Tuy nhiên, vẫn còn những thách thức cần được nhận diện rõ và có giải pháp khắc phục , trước mắt trong lần sửa đổi lần này, ngoài những đề xuất sửa đổi như trong dự thảo, cần quan tâm thêm một số vấn đề sau:
- Nâng cao năng lực thực thi ở địa phương: Phân cấp mạnh mẽ đòi hỏi các tỉnh, thành phải đủ năng lực quản lý. Cán bộ địa phương cần được tập huấn kỹ về những điểm mới của luật để vận dụng đúng. Đồng thời, cần xây dựng hệ thống giám sát, chế tài để ngăn ngừa việc lạm dụng quyền hạn như tùy tiện cho phép chuyển mục đích đất hoặc thông thầu dự án. Trách nhiệm giải trình của chính quyền địa phương phải được đặt lên hàng đầu, có sự tham gia của HĐND và cộng đồng giám sát các quyết định đất đai quan trọng.
- Hỗ trợ doanh nghiệp thích ứng, đặc biệt khu vực tư nhân, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, có thể gặp khó khăn ban đầu trước những quy định mới như không còn được Nhà nước thu hồi đất giúp, phải tự thương thảo với dân; muốn có đất phải tham gia đấu giá cạnh tranh.... Do đó, Nhà nước nên có các kênh tư vấn, cung cấp thông tin, thậm chí hỗ trợ về tài chính, pháp lý cho doanh nghiệp. Ví dụ, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ để doanh nghiệp tra cứu quỹ đất, giá đất; Hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp trúng đấu giá đất có dự án quan trọng, Thiết lập cơ chế trọng tài, hòa giải về giá đất giữa doanh nghiệp và người dân khi thương thảo bồi thường, nhằm tránh tranh chấp kéo dài.
- Đảm bảo quyền và lợi ích lâu dài: Mặc dù luật có nhiều tiến bộ về bảo vệ quyền sử dụng đất, vẫn cần chú ý đến sự ổn định và an toàn pháp lý cho nhà đầu tư tư nhân. Ví dụ, khi doanh nghiệp chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm, cần cơ chế rõ ràng về điều chỉnh đơn giá thuê định kỳ 5 năm một lần để tránh tăng quá đột biến; Hoặc khi tham gia dự án PPP, cần cam kết về quyền sử dụng đất lâu dài. Việc cho phép người không trực tiếp làm nông được mua đất lúa cũng cần quản lý chặt để tránh đầu cơ thuần túy, nên ràng buộc thực hiện đúng phương án sử dụng đất đã cam kết, nếu không sẽ bị thu hồi đất (Luật đã có quy định nhưng thực thi phải nghiêm). Tất cả nhằm tạo môi trường đầu tư đất đai ổn định, dự đoán được, nhà đầu tư yên tâm bỏ vốn dài hạn.
- Tiệm cận hơn nữa chuẩn mực quốc tế: để đạt được môi trường pháp lý đất đai thật sự hấp dẫn các nhà đầu tư toàn cầu, Việt Nam có thể cân nhắc những cải cách sâu rộng hơn trong tương lai. Chẳng hạn, nghiên cứu khả năng kéo dài thời hạn giao đất, cho thuê đất ( hiện nay, thường tối đa 50-70 năm) lên mức 99 năm với dự án đặc biệt, hoặc cơ chế gia hạn tự động nếu dự án vẫn hoạt động hiệu quả. Mặt khác, tiếp tục cải thiện tính minh bạch như xây dựng hệ thống đăng ký đất đai điện tử, công khai thông tin quy hoạch, giá đất, dự án đấu thầu trên mạng để mọi nhà đầu tư trong và ngoài nước dễ tiếp cận thông tin. Đồng bộ Luật Đất đai với các luật khác (Đầu tư, Nhà ở, Kinh doanh BĐS, Đấu thầu...) theo hướng thống nhất thuật ngữ, quy trình, tránh xung đột như giai đoạn trước.
Dương Trần (T/h)
Theo Phaply.net.vn
