Những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai, kinh doanh BĐS và nhà ở theo các Luật sửa đổi mới

  • www.doanhtri.net
  • 02-07-2024
  • 434 lượt xem
(Pháp lý). Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) – 3 đạo luật đặc biệt quan trọng có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 tới đây sẽ góp phần tạo hành lang pháp lý thúc đẩy mạnh mẽ các hoạt động đầu tư kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội.
 
Vấn đề mà người dân và cộng đồng DN cần lưu tâm đó là 3 đạo luật sửa đổi mới này có sửa đổi, bổ sung nhiều hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
 
8 hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh BĐS
 
Có hiệu lực từ 1/1/2025,  điều 8 của Luật Kinh doanh Bất động sản mới quy định chi tiết 8 hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản gồm: .
 
Thứ nhất,  kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật này.
 
Thứ hai, giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
 
Thứ ba, không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
 
Thứ tư, gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
 
Thứ năm, thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.
 
 
Thứ sáu, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
 
Thứ bảy, cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
 
Thứ tám, thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
 
Để hạn chế các sai phạm, tranh chấp như trong thời gian qua, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đã bổ sung, làm rõ một số hành vi bị nghiêm cấm (Điều 8); đáng chú ý như:
 
(i) Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch, không công bố thông tin;
(ii) Huy động và sử dụng tiền thu bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành không đúng quy định của pháp luật;
(iii) Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS không đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS…
 
11 hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai
 
Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 được Quốc hội thông qua gồm 16 chương và 260 điều, đã quán triệt đầy đủ và thể chế hóa theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18 ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ 5 BCH Trung ương Đảng khóa XIII, phù hợp với Hiến pháp, đồng bộ, thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành.
 
Luật Đất đai (sửa đổi) 2024 được kỳ vọng sẽ tạo ra cơ chế phát triển mới
 
Vậy Luật Đất đai (sửa đổi) quy định như thế nào về các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai?
 
Theo Điều 11, Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024: Hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai gồm:
 
1- Lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất.
 
2- Vi phạm quy định của pháp luật về quản lý nhà nước về đất đai.
 
3- Vi phạm chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.
 
4- Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định của pháp luật về quản lý đất đai.
 
5- Không cung cấp thông tin hoặc cung cấp thông tin đất đai không chính xác, không đáp ứng yêu cầu về thời hạn theo quy định của pháp luật.
 
6- Không ngăn chặn, không xử lý hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
 
7- Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
 
8- Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
 
9- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
 
10- Cản trở, gây khó khăn đối với việc sử dụng đất, việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
 
11- Phân biệt đối xử về giới trong quản lý, sử dụng đất đai.
 
So sánh với Điều 12 Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm một số hành vi bị nghiêm cấm như:
 
(i) Cản trở, gây khó khăn đối với việc sử dụng đất;
(ii) Không ngăn chặn, không xử lý hành vi vi phạm pháp luật về đất đai;
(iii) Hành vi phân biệt đối xử về giới tính trong quản lý, sử dụng đất đai;
(iv) Vi phạm chính sách về đất đai với người dân tộc thiểu số,... 
 
Ngoài ra, quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân; không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích trong Luật Đất đai 2013 không còn quy định trong Điều 11 Luật Đất đai 2024. 
 
Những hành vi bị nghiêm cấm trong Luật Nhà ở mới
 
Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua gồm 13 chương và 198 điều, trong đó tại điều 3 chương I quy định loạt hành vi bị nghiêm cấm. Đáng lưu ý, luật cấm phê duyệt dự án nhà ở không phù hợp với quy hoạch.
 
Thứ nhất, xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân.
 
Thứ hai, cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện quyền, nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, cá nhân.
 
Thứ ba, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.
 
Luật Nhà ở sửa đổi mới quy định cấm phê duyệt dự án nhà ở không phù hợp với quy hoạch
 
Thứ tư, xây dựng nhà ở trên đất không được đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này; xây dựng, cải tạo nhà ở không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quy định phải áp dụng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở được quy định trong Luật này. Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân trái quy định của Luật này.
 
Thứ năm, chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; cải tạo, cơi nới, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý.
 
Thứ sáu, ký kết văn bản huy động vốn, thực hiện huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở.
 
Thứ bảy, thực hiện giao dịch mua bán, thuê mua, thuê, cho thuê lưu trú, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
 
Thứ tám, các hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm: Cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở;  Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở;
 
Cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư;
 
Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;
 
Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng;
 
Gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành, nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan;
 
Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.
 
Thứ 9, sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh.
 
Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 không cho phép phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã trên cả nước.
 
Minh Anh (t/h)
 
Mọi chi tiết xin liên hệ số hotline (0915.999.467) hoặc gửi email về địa chỉ (toasoan@phaply.vn).

Xem thêm Giáo dục - Sức khỏe