Thị trường bất động sản đang cần một hành lang pháp lý đủ mạnh để ngăn chặn vấn nạn dự án “ma”

(Pháp lý) – Lập dự án “ma” để dụ dỗ lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng là chiêu thức quá cũ. Cùng với sự vào cuộc quyết liệt của cơ quan có chức năng , những tưởng hành vi lừa đảo này sẽ không còn chỗ kể từ sau vụ án Alibaba. Thế nhưng từ giữa năm 2020 đến nay, vấn nạn này vẫn tiếp tục tái diễn gây ra nhiều hệ lụy cho xã hội. Hơn lúc nào hết, thị trường BĐS đang cần một hành lang pháp lý đủ mạnh để ngăn chặn vấn nạn dự án “ma”…

 

Nghị định 91 chưa đủ “liều” ?

 

Năm 2019 khép lại với hàng loạt vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó “chấn động” dư luận phải kể đến vụ án Alibaba. Chỉ trong vòng 3 năm, DN này đã triển khai tới 43 dự án “ma” tại nhiều tỉnh như Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Bình Thuận… chiếm đoạt hơn 2.500 tỷ đồng của 6.700 khách hàng. Hệ lụy từ vụ án đã gây ảnh hưởng xấu đến trật tự quản lý đất đai tại các địa phương và làm xáo trộn đến đời sống của một bộ phận người dân.

 

Hội thảo góp ý “Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”

Trước thực trạng đó, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai đã ra đời, thay thế Nghị định số 102/2014/NĐ-CP. Đây là văn bản quy phạm pháp luật mới nhất có liên quan đến việc điều chỉnh , xử lý các dự án BĐS “ma” vào thời điểm này. Theo đó kể từ ngày 5/1/2020, không chỉ doanh nghiệp lập dự án “ma” để lừa bán cho khách hàng với số lượng lớn sẽ bị xử lý hình sự về tội lừa đảo mà kể cả cá nhân tự phân lô bán nền không đúng quy định, chậm bàn giao nền đất cho khách hàng cũng sẽ bị chế tài mới mức phạt cao hơn rất nhiều lần.

 

Cụ thể: Từ 20 – 50 triệu đồng (nếu chuyển nhượng trái pháp luật có diện tích dưới 0,5ha), trong khi mức xử phạt này được áp dụng ở Nghị định 102 có diện tích là 01ha. Hoặc từ 200 – 500 triệu đồng (nếu chuyển nhượng trái phép có diện tích từ 03ha trở lên), trong khi với mức diện tích này được áp dụng ở Nghị định 102 chỉ từ 100 -150 triệu đồng. Hình phạt hành chính tiếp tục tăng lên mức từ 500 triệu – 1 tỷ đồng (đối với chuyển nhượng trái phép có diện tích từ 03ha trở lên), nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đáp ứng đủ từ 02 điều kiện trở lên theo quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

 

Điều 41 Nghị định 43/CP:

 

“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

 

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này;

 

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”

 

Đặc biệt kể cả hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (không bị điều chỉnh xử phạt VPHC trong Nghị định 102), thì nay cũng bị xử phạt theo quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, tức là phải chịu hình thức xử phạt từ 30 – 60 triệu đồng, tùy theo mức độ vi phạm.

 

Ngoài ra, Nghị định 91 (khoản 4 Điều 21) còn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện, chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định; đồng thời phải nộp lại số tiền thu lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm (trong khi Nghị định 102, chỉ áp dụng một biện pháp khắc phục hậu quả, buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm)…

 

Thế nhưng bất chấp khung hình phạt hành chính gia tăng của Nghị định 91 và các quy định khác của pháp luật, từ giữa năm 2020 cho đến nay, vấn nạn trên có dấu hiệu gia tăng trở lại tại thành phố HCM và các tỉnh phía Nam, khiến cho thị trường BĐS tiếp tục diễn biến phức tạp. Trên các phương tiện đại chúng và các mạng xã hội, liên tiếp xuất hiện thông tin và hình ảnh người dân kêu cứu đến các cấp có thẩm quyền, vì mua phải đất nền từ các dự án BĐS “ảo” khiến cho tiền mất tật mang. Cùng với đó là sự vào cuộc của cơ quan Công an, dồn dập với hàng loạt vụ án khởi tố, điều tra…

 

Những tấm biển “cảnh báo” được chính quyền cơ sở cắm khắp nơi, sẽ hoàn toàn vô nghĩa nếu dự án sai phạm vẫn được xây dựng, vẫn được tồn tại trên đất nông nghiệp.

 

Khởi tố hàng loạt vụ án

 

+ Đầu tháng 7/2020, Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM đã khởi tố, bắt tạm giam 4 tháng đối với Ngô Minh Khâm – Tổng GĐ Công ty CP địa ốc Phú An Thịnh Land (có trụ sở tại phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân) để điều tra hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản . Kết quả điều tra cho biết, Ngô Minh Khâm đã chiếm đoạt 40 tỷ đồng của hơn 50 khách hàng, từ 03 dự án “ma”: Eco Garden, Eco Garden 3 và Eco Garden 5 ở Cần Đước và Bến Lức (Long An).

 

+ Ngày 22/10/2020, Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM đã thực hiện lệnh bắt tạm giam, khám xét đối với Nguyễn Văn Tài – Giám đốc Công ty Năm Tài, về tội danh “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Kết quả điều tra cho biết, Nguyễn Văn Tài đã thuê người “vẽ” ra 119 nền đất trên hai khu đất đã bỏ tiền ra mua (nằm trong quy hoạch đất cây xanh và mở đường), ở phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, chiếm đoạt hơn 31 tỉ đồng của nhiều khách hàng.

 

+ Ngày 26/10/2020, Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM tống đạt các quyết định khởi tố bị can, bắt tạm giam đối với Hoàng Mạnh Cường – Tổng GĐ Công ty CP đầu tư bất động sản Phát An Gia, để điều tra hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Theo điều tra ban đầu, Cường đã lập ra 05 dự án “ma” (gồm: Khu dân cư Central House Đường 4; khu dân cư Đường 8; khu dân cư Trường Lưu; khu dân cư Long Phước tại 272 Trường Lưu; và dự án khu dân cư Võ Văn Hát), phân thành 193 nền đất, dụ 80 khách hàng ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng 91 nền đất, chiếm đoạt số tiền hơn 97 tỉ đồng.

 

+ Ngày 6/11/2020, Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM ra quyết định truy nã khởi tố đối với bị can Phạm Ngọc Anh – Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư phát triển Nam Việt Homes về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Quá trình điều tra, xác định bị can đã có hành vi chia lô, tách thửa đối với 02 dự án “ma” có tên gọi Civitas Linh Đông và Heart Land Tân Hóa (tại 2 địa chỉ: số 770 Kha Vạn Cân, phường Linh Đông, quận Thủ Đức và phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú), chiếm đoạt một số lượng lớn tiền của các khách hàng rồi bỏ trốn.

 

+ Ngày 10/11/2020, Cơ quan CSĐT Công an TP Hồ Chí Minh cho biết đang điều tra vụ án Trần Thị Hồng Hạnh cùng đồng bọn can tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” xảy ra tại Công ty TNHH Tư vấn đầu tư bất động sản Hoàng Kim Land (gọi tắt Hoàng Kim Land) và Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Đất Vàng Hoàng Gia (gọi tắt công ty Đất Vàng Hoàng Gia). Các bị can đã lập ra 8 dự án “ma” tại tại phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân; tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh; tại phường Đông Hưng Thuận, quận 12; tại xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn, TP Hồ Chí Minh; chiếm đoạt hơn 135 tỷ đồng của hơn 150 khách hàng.

 

+ Tại Vũng Tàu, mới đây một khu đất rộng 60ha đất nuôi trồng thủy sản cũng vừa bị Cơ quan cảnh sát điều tra tỉnh này lên tiếng cảnh báo bởi một số đối tượng phân thành 586 nền đất bán trái phép cho người dân. Thậm chí tại Phú Quốc, chỉ 3 tháng sau khi chấm dứt hiệu lực Công văn 651 ngày 15/5/2018 về việc cấm phân lô, tách thửa hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại huyện đảo Phú Quốc, từ đầu năm 2020, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái quy định pháp luật tại đây đã quay trở lại và diễn biến phức tạp hơn khiến UBND tỉnh Kiên Giang một lần nữa phải buộc tiếp tục lệnh cấm phân lô bán nền tại địa phương này.

 

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, dự án “ma” thu hút các nhà đầu tư thứ cấp chủ yếu là phân lô bán nền, xuất phát điểm là do không minh bạch về quy hoạch, công tác phổ biến quy hoạch không rõ ràng, tuyên truyền tổ chức giám sát thực hiện không mạnh.

 

Thiếu minh bạch quy hoạch và buông lỏng quản lý đất đai…

 

Trong rất nhiều nguyên nhân khiến cho vấn nạn dự án “ma” tồn tại và phát triển, gây ra nhiều hệ lụy xấu cho xã hội, có thể thấy nổi cộm lên 2 nguyên nhân cơ bản.

 

1. Thứ nhất, là thiếu minh bạch trong quy hoạch. Do tầm quan trọng của công tác qui hoạch mà Luật Đất đai 2013 quy định: Toàn bộ nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở cơ quan, cổng thông tin điện tử và tại trụ sở UBND cấp xã đối với nội dung quy hoạch có liên quan, thời gian chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày quy hoạch được phê duyệt.

 

Người dân giăng băng rôn kêu cứu vì bị lừa mua phải dự án BĐS “ma”

 

Ngoài hình thức công bố trên, Điều 40 Luật Quy hoạch 2017 còn quy định, quy hoạch phải được đăng tải thường xuyên, liên tục trên trang thông tin điện tử của cơ quan tổ chức lập quy hoạch, cơ quan lập quy hoạch; thông tin trên phương tiện thông tin đại chúng; trưng bày mô hình, hệ thống sơ đồ, bản đồ, hệ thống cơ sở dữ liệu về quy hoạch; tổ chức hội nghị, hội thảo; phát hành ấn phẩm.

 

Đối với các dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh, Luật KDBĐS 2014 quy định: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp mình; tại trụ sở Ban QLDA đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS; tại sàn giao dịch BĐS đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS. Nội dung công khai thông tin: Loại BĐS; vị trí BĐS; thông tin về quy hoạch có liên quan đến BĐS; quy mô BĐS; hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai…

 

Để ngăn chặn thực trạng, 30/9/2019, Bộ TNMT ban hành Công văn số 4944/BTNMT-TCQLĐĐ đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo: Công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công khai thông tin các dự án nhà ở đã được phê duyệt trên địa bàn tại trụ sở UBND cấp huyện, xã và tại khu đất thực hiện dự án và trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương để mọi tổ chức, cá nhân dễ dàng nắm bắt thông tin trước khi thực hiện các giao dịch, đảm bảo tính công khai, minh bạch…

 

Như vậy việc công khai quy hoạch sử dụng đất và các dự án BĐS là điều kiện bắt buộc để ổn định trật tự quản lý đất đai và làm minh bạch thị trường BĐS. Nếu thực hiện đầy đủ các quy định nói trên, chắc chắn các dự án “ma” sẽ không có chỗ để tồn tại. Thế nhưng bất cập là chế tài để buộc các chủ thể có trách nhiệm phải thực hiện việc công khai quy hoạch lại không nghiêm khắc. Điều 97 Nghị định 43/CP là điều luật hiếm hoi có đề cập đến việc chế tài nhưng cũng lập lờ “nước đôi”: “Cán bộ, công chức, viên chức có thể bị xử lý kỷ luật nếu bị phát hiện không công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”. Thực tế cũng cho thấy cho đến nay, chưa có một cán bộ, công chức, viên chức nào bị xử lý kỷ luật về lý do không công khai quy hoạch sử dụng đất.

 

Bất cập là chế tài để buộc các chủ thể có trách nhiệm phải thực hiện việc công khai quy hoạch lại không nghiêm khắc. Điều 97 Nghị định 43/CP là điều luật hiếm hoi có đề cập đến việc chế tài nhưng cũng lập lờ “nước đôi”: “Cán bộ, công chức, viên chức có thể bị xử lý kỷ luật nếu bị phát hiện không công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”. Thực tế cũng cho thấy cho đến nay, chưa có một cán bộ, công chức, viên chức nào bị xử lý kỷ luật về lý do không công khai quy hoạch sử dụng đất.

 

Sự “dễ dãi” của pháp luật là nguyên nhân dẫn tới các cấp có thẩm quyền ở địa phương, thời gian qua vì nhiều lý do khác nhau đã phớt lờ việc công bố công khai quy hoạch sử dụng đất, khiến cho người dân và nhà đầu tư không tiếp cận được thông tin chính thống về bất động sản. Quy hoạch sử dụng đất càng “bí mật” thì các chủ đầu tư các dự án “ma” càng có cơ hội để hoành hành, tung “hỏa mù” mà không sợ bị lộ tẩy, bóc trần hành vi lừa đảo.

 

Trong khi đó sự hám rẻ – một tật xấu khó thay đổi đã thấm sâu vào tư duy của người dân, vô hình trung đã trở thành điểm yếu chí tử để cho các đối tượng kinh doanh BĐS phi pháp lợi dụng “tấn công”, moi tiền… Vậy nên mặc dù thủ đoạn lập các dự án “ma” của các đối tượng thực hiện bị phanh phui chỉ là “tuồng cũ” diễn lại, hay nói cách khác là không có gì mới, song vẫn dễ dàng khiến cho các khổ chủ “cắn câu”, “sập bẫy”.

 

2. Để có thể triển khai các dự án “ma” cho dù chỉ là đầu tư để đối phó cũng phải thường mất rất nhiều thời gian. Rõ ràng, có trách nhiệm từ các cấp chính quyền địa phương đã thiếu trách nhiệm trong hoạt động giám sát kiểm tra, đồng thời không đưa ra những giải pháp ngăn chặn kịp thời, cho nên mới dẫn đến hệ quả những vụ lừa đảo xảy ra thời gian qua

 

Luật Đất đai 2013 (Điều 208) quy định: Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển mục đích đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

 

Ngoài trách nhiệm của Chủ tịch UBND cấp xã, thị trấn, ở cấp thành phố còn có vai trò của Đội Trật tự quản lý đô thị. Cao hơn nữa là thanh tra chuyên ngành của Sở TNMT, Sở Xây dựng… Thế nhưng các dự án “ma” vẫn tồn tại và hoạt động được, trừ phi có sự “bảo kê” hoặc buông lỏng công tác quản lý đất đai của cấp có thẩm quyền và cơ quan có chức năng.

 

Kiến nghị

 

Rõ ràng là ngày nào dự án BĐS “ma” còn tồn tại là đồng nghĩa với gây xáo trộn an ninh trật tự ở địa phương, gây tác động xấu đến thị trường bất động sản. Vì thế cần có giải pháp để điều chỉnh căn cơ.

 

1. Trước tình hình trên, được biết Bộ TN&MT đang dự thảo một Nghị định mới về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai theo hướng siết chặt hơn trong việc phân lô, bán nền. Nếu Nghị định được Chính phủ ký ban hành, từ nay chẳng những toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ… và các “thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh… đều không được thực hiện dự án phân lô, bán nền.

 

Dự thảo trên đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ phía các chuyên gia. Theo họ, phân lô bán nền là một phần của thị trường bất động sản. Do đó không thể ra một văn bản đi ngược lại cung cầu của thị trường BĐS. Thời gian qua thị trường BĐS đã phát triển tốt, không chỉ khu vực nông thôn, khu vực giáp ranh mà cả khu vực đô thị cũng vậy. Thị trường BĐS phát triển vì phù hợp nhu cầu, phù hợp điều kiện tài chính của cả bên bán và mua. Vì vậy, nếu đặt ra vấn đề xóa bỏ hình thức phân lô, không còn nền để bán thì chưa phù hợp.

 

Quan điểm trên của các chuyên gia theo chúng tôi là xác đáng. Bởi sự tồn tại các dự án “ma” gây tác động xấu thị trưởng BĐS, lỗi không nằm trong quy định mà do năng lực quản lý của chính quyền địa phương, là do không công khai minh bạch thông tin qui hoạch.

 

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRE) cho rằng: “Xây dựng chính sách phải căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế – xã hội, theo từng giai đoạn, như nguồn lực, tiềm lực chứ không thể làm một cách rập khuôn” . Còn TS Vũ Đình Ánh:“Chúng ta không nên ban hành các văn bản tác động mạnh đến thị trường như vậy, nhất là trong bối cảnh như hiện nay”

 

2. Từ thực tế trên cho thấy, muốn ngăn chặn và triệt tiêu các dự án “ma”, không có cách nào hiệu quả hơn là công khai và minh bạch quy hoạch, đồng thời tăng cường công tác quản lý giám sát. Vì vậy việc cần làm trong lúc chờ Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung theo chúng tôi là phải có quy định về chế tài thật nặng để buộc các chủ thể có thẩm quyền phải thực hiện đầy đủ việc công bố công khai quy hoạch quy hoạch sử dụng đất, công khai quy hoạch các dự án BĐS được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

 

3. Những tấm biển “cảnh báo” được chính quyền cơ sở cắm khắp nơi, sẽ hoàn toàn vô nghĩa khi nhiều dự án sai phạm vẫn được xây dựng, vẫn được tồn tại trên đất nông nghiệp. Do đó, cần xử lý nghiêm hành vi buông lỏng công tác quản lý đất đai của chính quyền cơ sở. Trên thực tế, từ trưởng thôn đến các cấp chính quyền địa phương đều có thể nắm bắt được thông tin các dự án nằm trên địa bàn. Nhưng nhiều nơi chưa quyết liệt xử lý và có những động thái để đảm bảo an toàn cho người dân địa phương và các nhà đầu tư chân chính.

 

4. Để đầu tư bất động sản sinh lời, hãy là một nhà đầu tư khôn ngoan. Trước khi cơ quan nhà nước vào cuộc, người dân và nhà đầu tư nên tự bảo vệ chính mình bằng cách cẩn trọng trong giao dịch. Cần liên hệ với cơ quan có chức năng để tìm hiểu thông tin dự án trước khi tiến hành giao dịch để tránh rủi ro khi mua nhà đất không đúng quy định. Nên dùng các cách nhận biết dự án “ma” để kiểm tra dự án trước khi đặt bút ký kết hợp đồng mua bán.

 

Các chuyên gia luật đưa ra 3 cách nhận biết “dự án ma” dễ dàng

 

Cách 1: Đừng tin vào giá rẻ và lợi nhuận cao. Vì đất tách thửa có thể chuyển đổi thì không bao giờ có giá quá rẻ. Đặc biệt, nếu là một nhà đầu tư khôn ngoan, bạn nên nắm bắt thị trường lợi nhuận đất nền. Đừng nên tin vào những“lời đường mật” về lợi nhuận lên đến 30 – 50%. Thực chất từ cuối năm 2018, thị trường đất nền nhiều biến động, lợi nhuận tối đa chỉ khoảng 10 -15% cho dự án đất nền.

 

Cách 2: Xem xét kỹ hạ tầng. Hầu hết các dự án ma thường không đảm bảo điều kiện theo đúng quy định Nhà nước về xây dựng hạ tầng. Nhiều dự án chỉ làm đường đá sỏi tạm bợ, lòng đường hẹp từ 4 – 6m. Trong khi đó, quy định của Nhà nước về yêu cầu đường tối thiểu là 8m và hạ tầng theo quy định dự án phân lô bán nền phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải.

 

Cách 3: Kiểm tra giấy tờ, pháp lý rõ ràng

 

Theo quy định Nhà nước, để thành lập dự án đất nền cần phải có giấy phép tổng duyệt, giấy phép khởi công của cơ quan Nhà nước. Các dự án ma sẽ không có các giấy phép này. Hầu hết đều là cá nhân đứng tên, phân lô tách thửa để bán. Ngoài ra, khi rao bán dự án ma, đối tượng môi giới thường sử dụng sổ đỏ giả. Bạn cũng nên biết cách kiểm tra sổ đỏ giả để có thể đối phó với các mánh khóe này.

 

VŨ LÊ MINH  https://phaply.net.vn/