Tranh chấp trong giao dịch “hợp đồng chuyển nhượng” căn hộ chưa có sổ hồng có nhiều rủi ro - Doanh Trí

Tranh chấp trong giao dịch “hợp đồng chuyển nhượng” căn hộ chưa có sổ hồng có nhiều rủi ro

Theo phân tích của Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư Tp.HCM hiện nay việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được hợp thức hóa qua hình thức Hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên, trên thực tế thì có rất nhiều quy định mơ hồ về loại hợp đồng này dẫn đến nhiều biến tướng khó kiểm soát.

 

Luật sư Trần Đức Phượng, người có kinh nghiệm lâu năm về các vụ việc tranh chấp liên quan đến đất đai, cho biết riêng tranh chấp về Hợp đồng mua bán căn hộ là tranh chấp khiến khách hàng lẫn luật sư kêu trời bởi những quy định mơ hồ kèm những biến tướng của nó.

Đối với các dự án chung cư đang xây hoặc đã đưa vào sử dụng nhưng chưa có sổ hồng, việc mua bán căn hộ được thực hiện qua hình thức “chuyển nhượng hợp đồng” nhưng trên thực tế những tranh chấp về loại Hợp đồng này cũng rất khó giải quyết.

Theo Luật sư Phượng, trong Bộ Luật dân sự chỉ có quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sở hữu trí tuệ. Luật Dân sự không có quy định nào, từ ngữ nào về "chuyển nhượng hợp đồng". Luật Dân sự chỉ có các quy định về "chuyển giao quyền", "chuyển giao nghĩa vụ".

Luật Nhà ở thì có nhiều quy định về "Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở", giao dịch này lập với tên gọi "văn bản chuyển nhượng nhà ở thương mại" được lập tại Đơn vị công chứng, và chỉ áp dụng đối với Hợp đồng mua bán nhà ở tài sản hình thành trong tương lai (đang hình thành, chưa lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận).

Có thể thấy, nền tảng lý luận "Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở" trong Luật Nhà ở chưa rõ ràng, ít nhất là bất ổn về tên gọi "chuyển nhượng hợp đồng".

Luật sư Phượng phân tích, hưởng ứng tư tưởng "Chuyển nhượng hợp đồng" từ Luật Nhà ở, bây giờ ở bất cứ lĩnh vực giao dịch gì cũng được chủ đầu tư nhét vào từ "Chuyển nhượng hợp đồng" trong văn bản giao dịch như: Thỏa thuận giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ (hợp đồng dịch vụ lưu trú),...

Tuy nhiên, nền tảng pháp lý của việc "chuyển nhượng hợp đồng" thì rất mơ hồ, thậm chí các Tòa án cũng không nắm rõ đây là loại hợp đồng gì, thậm chí nhiều luật sư tên tuổi, nhiều tòa khi xử lý luận rằng "hợp đồng" là quyền tài sản nên được chuyển nhượng quyền tài sản. Khi đó lại phát hiện thêm vấn đề, không hiểu "quyền tài sản" là gì.

Tranh chấp trong giao dịch “hợp đồng chuyển nhượng” căn hộ chưa có sổ hồng có nhiều rủi ro - Ảnh 1.
 

Trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều biến tướng liên quan đến "chuyển nhượng hợp đồng". Theo Luật sư Phượng, đó có thể là sự biểu hiện không minh bạch, thiếu tự do trong giao kết hợp đồng, sự thả thính vẽ vời, thị trường bị nhóm thao túng, chi phối...

Về tranh chấp BĐS và tranh chấp về “hợp đồng chuyển nhượng” cũng có nhiều vấn đề. Cả hai loại tranh chấp này giống nhau là cùng biểu hiện là hợp đồng. Khách hàng khi khởi kiện các vụ án này, Tòa án nơi có trụ sở không thụ lý mà chuyển cho tòa nơi có bất động sản, ngoặc ngược lại.

Lý do là Tòa nơi cư trú bị đơn cho rằng: "Đối tượng tranh chấp là bất động sản", "Tranh chấp về quyền sở hữu" nên phải là Tòa án nơi có BĐS giải quyết.

Tòa nơi có dự án cho rằng: Chỉ là tranh chấp về giao dịch mua bán (hợp đồng), chỉ có liên quan đến căn hộ nhưng không phải là tranh chấp về căn hộ. Căn hộ đang hình thành chưa có quyền sở hữu lấy gì mà tranh chấp, không tranh chấp cụ thể về căn hộ. Do Tòa án cũng không rõ về loại tranh chấp này nên các vụ kiện tụng thường kéo dài rất lâu, nhiều người mỏi mệt phải bỏ cuộc. Một số vụ kiện bị tuyên vô hiệu hoặc hủy hồ sơ.

Dự án nhà ở thương mại xuất hiện tại Việt Nam đến nay khoảng 20 năm. Một loại tài sản hình thành trong tương lai và Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, thỏa thuận giữ chỗ, đặt cọc cũng xuất hiện. Tuy nhiên, nền tảng pháp lý của các loại hợp đồng liên quan đến loại hình BĐS này còn tồn tại nhiều hạn chế mà thường khi xảy ra sự việc thì khách hàng là người gánh rủi ro.

Do đó, Luật sư Phượng khuyến cáo khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai cần tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án và uy tín của chủ đầu tư để tránh thấp nhất các tranh chấp.

“Tôi thấy trường hợp tranh chấp kiểu hợp đồng mua bán này xảy ra rất nhiều, đây là cái khổ của người mua nhà, trong khi phía Tòa thì còn không rõ lắm về hình thức mua bán này (trước có hướng dẫn, có cả văn bản đúng, văn bản sai). Khi có tranh chấp, ra tòa thì dân là người khổ nhất nên cẩn trọng từ lúc ký hợp đồng, đừng để bị tranh chấp. Còn đã tranh chấp, đến luật sư còn kêu trời thì đủ biết là khổ cỡ nào”, Luật sư Phượng nói.


Diệu Anh

Theo Trí thức trẻ   http://cafef.vn/

Duy Tan Tuyen Sinh 2019

Tin liên quan

3 phương án để “giải thoát” cho tình trạng bế tắc của condotel?

3 phương án để “giải thoát” cho tình trạng bế tắc của condotel?

Condotel hiện là loại hình được ưa chuộng đầu tư. Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên dự án của họ tại các địa điểm du lịch là condotel.

The Galleria Residence giành 2 giải thưởng Dự án căn hộ tốt nhất châu Á-Thái Bình Dương và thế giới

The Galleria Residence giành 2 giải thưởng Dự án căn hộ tốt nhất châu Á-Thái Bình Dương và thế giới

SonKim Land vừa giành giải thưởng “Dự án căn hộ tốt nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương” và “Dự án căn hộ tốt nhất thế giới” tại International Property Award - Giải thưởng Bất động sản Quốc tế, diễn ra vào ngày 2-12-2019 tại London. Đây là năm thứ hai liên tiếp SonKim Land được vinh danh tại giải thưởng danh giá này, tiếp tục nâng cao vị thế trên thị trường quốc tế.

Doanh nghiệp ngoại tiết lộ lý do CONDOTEL “vỡ trận”: Quá phụ thuộc vào đơn vị vận hành

Doanh nghiệp ngoại tiết lộ lý do CONDOTEL “vỡ trận”: Quá phụ thuộc vào đơn vị vận hành

Condotel là một sản phẩm hấp dẫn đối với cả Người mua và Chủ đầu tư nhưng đòi hỏi một sự nghiên cứu và hiểu biết kỹ lưỡng mô hình này vì những đặc tính khác biệt và phức tạp. Condotel mang những đặc tính của Condo (căn hộ/nhà) vì bản chất là Ngôi nhà thứ hai, khi mà Người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích cá nhân. Mặt khác, Condotel cũng được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn Khách sạn để đảm bảo hoạt động vận hành và tạo nên dòng tiền cho thuê.

Condotel - “tội đồ” của thị trường?

Condotel - “tội đồ” của thị trường?

Thông báo dừng chi trả lợi nhuận như cam kết cho khách hàng của Cty Thành Đô với dự án Cocobay nổi danh tại Đà Nẵng khiến condotel bỗng chốc bị biến thành “tội đồ” của thị trường địa ốc. Vấn đề của condotel nằm ở chính sách phổ biến về cam kết lợi nhuận cao Nếu có thể thống kê, condotel không chỉ hàng ngàn căn hộ bất động sản đã, đang và sẽ thành hình theo giấy phép được cấp phục vụ du lịch nghỉ dưỡng trải dài dọc các bờ biển Việt Nam từ Đà Nẵng, Quảng Nam, Nha Trang, Phú Quốc, Bình Thuận, Ninh Thuận (tính từ Đà Nẵng, nơi dự án Cocobay tọa lạc, đổ vào)… mà còn được nhiều chủ đầu tư lớn rắp ranh, khởi động triển khai tại các khu vực đại đô thị trung tâm như TP HCM. Khủng hoảng thừa cung Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam dẫn ra những dự án điển hình như dự án Feliz en Vista tại khu Thạch Mỹ Lợi (quận 2). Dự án này do CapitaLand làm chủ đầu tư với 4 block gồm 873 căn hộ, trong đó block thứ 4 là căn hộ dịch vụ cho thuê. Tòa căn hộ dịch vụ cho thuê này sẽ được công ty con của Tập đoàn CapitaLand là Ascott quản lý, dưới thương hiệu Somerset. Hay như Dự án căn hộ The Signial tại quận 7, do Công ty Bất động sản An Gia và Quỹ Creed Group (Nhật Bản) làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 66.000 m2, gồm 2 block, mỗi block cao 33 tầng, cung ứng hơn 1.100 căn hộ (diện tích 31 m2 và 39 m2)… Cả 2 dự án này đều mang đặc thù căn hộ condotel là có căn hộ được bán và khách hàng giao lại cho chủ đầu tư khai thác cho thuê vận hành, chủ đầu tư sẽ cam kết lợi nhuận hàng năm cho khách hàng. Những dự án này đều có sở hữu dưới 50 năm… Như vậy, nếu không có vụ việc Cocobay xảy ra khiến thị trường condotel lo ngại khủng hoảng, thì condotel trong sự nở rộ của bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng và sản phẩm được cam kết lợi nhuận đại nhảy vọt phù hợp mong muốn sở hữu ngôi nhà thứ 2 - đầu tư sinh lời lớn, cũng có cơ nguy khiến thị trường đối mặt với một cuộc khủng hoảng: Khủng hoảng thừa cung. Xử lý ra sao? Theo ông Trroy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, vấn đề của condotel không phải nằm ở condotel, mà nằm ở chính sách phổ biến về cam kết lợi nhuận cao. Nhà đầu tư chạy theo lợi nhuận hấp dẫn trong khi các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý. Phó TGĐ Savills VN cũng đánh giá rằng, tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là “cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi”. Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi chúng ta có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư tính đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng. Tuy vậy, kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy, diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng. Giải pháp mà vị này đưa ra là “Trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở nhiều quốc gia như Singapore, Hong Kong và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ”.

Đất vàng TP.HCM sẽ có khung “giá kim cương”

Đất vàng TP.HCM sẽ có khung “giá kim cương”

Việc tăng khung giá đất ở nhiều nơi theo dự kiến bảng giá đất áp dụng cho năm 2020-2024 sẽ đẩy giá đất lên cao hơn nữa, thậm chí phi lý. Theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ - Trưởng ban Chỉ đạo điều hành giá, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ khẩn trương hoàn thiện trình Chính phủ ban hành nghị định thay thế Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, đảm bảo phù hợp với thực tế để UBND cấp tỉnh kịp thời xây dựng và công bố bảng giá đất vào ngày 1/1/2020 theo quy định của Luật Đất đai

Quy hoạch khu Đông TPHCM, gắn kinh tế với lợi ích cộng đồng

Quy hoạch khu Đông TPHCM, gắn kinh tế với lợi ích cộng đồng

Với khu đô thị sáng tạo phía Đông TPHCM chú trọng phát triển kinh tế gắn với bảo vệ môi trường và sẽ có chương trình hành động cụ thể. TPHCM định hướng quy hoạch khu đô thị sáng tạo, tương tác cao phía Đông gồm các quận: 2, 9 và Thủ Đức trong mục tiêu phát triển đô thị ngắn hạn và dài hạn; lộ trình triển khai các trung tâm sáng tạo giai đoạn 2020 – 2025. Trong đó, những giải pháp tạo ra một hệ sinh thái sáng tạo trên các phương diện: nguồn nhân lực, ngành kinh tế chủ lực;