Doanh nghiệp ngoại tiết lộ lý do CONDOTEL “vỡ trận”: Quá phụ thuộc vào đơn vị vận hành - Doanh Trí

Doanh nghiệp ngoại tiết lộ lý do CONDOTEL “vỡ trận”: Quá phụ thuộc vào đơn vị vận hành

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels Châu Á Thái Bình Dương

Condotel là một sản phẩm hấp dẫn đối với cả Người mua và Chủ đầu tư nhưng đòi hỏi một sự nghiên cứu và hiểu biết kỹ lưỡng mô hình này vì những đặc tính khác biệt và phức tạp.

Condotel mang những đặc tính của Condo (căn hộ/nhà) vì bản chất là Ngôi nhà thứ hai, khi mà Người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích cá nhân. Mặt khác, Condotel cũng được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn Khách sạn để đảm bảo hoạt động vận hành và tạo nên dòng tiền cho thuê.

Phụ thuộc vào đơn vị quản lý vận hành

Đối với các sản phẩm đầu tư với cam kết lợi nhuận kèm theo hoặc người mua chỉ có nhu cầu về lợi nhuận hoạt động (không sử dụng với mục đích là Ngôi nhà thứ hai), Condotel bắt buộc phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường.

Chủ đầu tư và Người mua cần hiểu rằng họ không chỉ đang tham gia vào hoạt động đầu tư bất động sản thông thường mà bản chất chính là ngành khách sạn nghỉ dưỡng với những đặc thù riêng. Để có thể thành công và đạt được lợi nhuận trong lĩnh vực này, việc hoạch định đúng đắn mô hình và định vị dự án cũng như tầm nhìn dài hạn là một trong những yếu tố quyết định then chốt.

Trong một số trường hợp các chủ đầu tư phụ thuộc vào đơn vị quản lý vận hành để đảm bảo dòng tiền hoạt động mà không hiểu rõ bản chất của ngành nghỉ dưỡng luôn biến động và nhà điều hành không có trách nhiệm thực hiện cam kết từ Chủ đầu tư đối với Người mua, đặc biệt đối với những sản phẩm không được hoạch định đúng đắn ngay từ ban đầu.

Việc tham gia quản lý của các nhà điều hành khách sạn giúp nâng cao giá trị, chất lượng sản phẩm nhưng họ chỉ tham gia với vai trò vận hành và không chịu các rủi ro về lãi lỗ, vốn thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư.

Mặc dù vậy, thị trường Việt Nam cũng có một số dự án condotel được lên kế hoạch kỹ lưỡng và thực hiện tốt. Những dự án này được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín và đặc biệt cẩn trọng trong quá trình hoạch định, tính toán kỹ lưỡng về cơ cấu quản lý, đặc tính sản phẩm và do đó mang lại những giá trị tốt cho Người mua. Các sản phẩm này không nên bị quy chụp và ảnh hưởng bởi các sản phẩm không tốt trên thị trường.

Xem xét kỹ định vị và thiết kế dự án

Người mua trước hết cần xác định rõ mục đích mua Condotel, theo dạng sản phẩm nghỉ dưỡng hay đơn thuần là đầu tư để đạt được lợi nhuận.

Sản phẩm nghỉ dưỡng không có nghĩa là lợi nhuận đầu tư thấp hơn, trong một số trường hợp các sản phẩm này có thể đạt được giá trị thoái vốn cao hơn trong dài hạn nhờ việc duy trì bảo dưỡng giá trị tài sản tốt. Tuy nhiên, các sản phẩm này thường đạt được lợi nhuận hoạt động thấp hơn những sản phẩm đầu tư do ít chịu áp lực tạo ra doanh thu hằng ngày.

Người mua sản phẩm Ngôi nhà nghỉ dưỡng nên chọn sản phẩm theo sở thích cá nhân, cũng tương tự như khi lựa chọn mua nhà hoặc chung cư để ở. Họ có thể mua các căn cao cấp hoặc căn có diện tích lớn tùy theo sở thích và họ nên cân nhắc kỹ các quy định đối với Chủ sở hữu để đảm bảo giá trị dài hạn của sản phẩm và hạn chế việc sử dụng vượt năng suất hoạt động hằng ngày.

Đối với những sản phẩm condotel mang tính chất đầu tư nhiều hơn, Người mua thường vì giá trị thoái vốn và lợi nhuận từ hoạt động cho thuê. Trong trường hợp này, Người mua cần xem xét kỹ định vị và thiết kế của dự án.

Thông thường các sản phẩm có thể tạo ra lợi nhuận hoạt động tốt là các sản phẩm được thiết kế như một khách sạn. Các sản phẩm này lại không thuộc phân khúc hạng sang mà đa phần là các sản phẩm thuộc phân khúc trung cấp (midscale) với hoạt động vận hành hiệu quả, quy mô phòng và tiện ích vừa phải, đồng thời giới hạn việc sử dụng của các chủ căn hộ.

Những dự án có cơ cấu quản lý rõ ràng cũng là một ưu thế, cho dù được vận hành bởi nhà điều hành khu vực hay quốc tế. Số lượng phòng phải được tính toán kỹ theo điều kiện thị trường, những dự án có lượng phòng lớn sẽ cần lượng khách và nguồn khách đa dạng để đảm bảo hoạt động tốt.

Cơ cấu quản lý và dòng tiền rõ ràng

Chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ mô hình Condotel và xác định cơ cấu quản lý và dòng tiền hoạt động rõ ràng ngay từ giai đoạn hoạch định ban đầu. Những bước này nên được thực hiện một cách cẩn trọng bởi đội ngũ nội bộ của chủ đầu tư hoặc các đơn vị tư vấn, cân nhắc chiến lược và khả năng tài chính của chủ đầu tư.

Mô hình kinh doanh bao gồm định vị phù hợp thị trường, loại hình sản phẩm, dự phóng dòng tiền cũng như cơ cấu quản lý sẽ tác động đến yêu cầu và quá trình thiết kế ở giai đoạn sau.

Đối với những chủ đầu tư chọn phát triển các sản phẩm kèm theo cam kết lợi nhuận cao cần phải hoạch định và tính toán trước các nguồn thu bổ sung trong dự án (ví dụ doanh thu từ hoạt động ăn uống hoặc lượng phòng bổ sung sở hữu bởi chủ đầu tư) để hỗ trợ việc chi trả cam kết lợi nhuận.

Với kinh nghiệm tư vấn một số dự án Condotel ở Việt Nam, Savills Hotels APAC thường tư vấn chủ đầu tư với nhiều mô hình kinh doanh và kịch bản dòng tiền khác nhau để đảm bảo việc kết hợp giữa các thành phần hỗ trợ hoạt động tương lai, đặc biệt là đối với những dự án phức hợp nghỉ dưỡng.

Mức cam kết  lợi nhuận 4 – 6% là mức hợp lý để đảm bảo lợi nhuận cho thuê ổn định, trong trường hợp này Người mua vẫn được sử dụng một số ngày nghỉ miễn phí và có cơ hội tiềm năng đạt được lợi nhuận thoái vốn trong trung đến dài hạn, đặc biệt đối với sản phẩm ven biển.

Một dự án Condotel tốt không nhất thiết phải là một dự án 5 sao, cần lưu ý rằng các dự án ở phân khúc này tại các địa điểm ven biển thường khó đạt được lợi nhuận cao hơn. Dự án tốt cần được chú trọng đến chi tiết, định vị và cơ cấu quản lý phù hợp.      

Trong trường hợp Chủ đầu tư không thể thanh toán mức Cam kết lợi nhuận như đã thỏa thuận, nếu dự án hiện đang hoạt động với cơ cấu vận hành ổn định (có thể do đơn vị thứ ba quản lý), thì dự án condotel vẫn có thể đạt được kết quả tốt. Ngoài ra các dự án với chương trình bảo dưỡng và duy trì chất lượng dự án tốt (thường không được chú trọng bằng cam kết lợi nhuận) cũng góp phần đảm bảo giá trị thoái vốn trong tương lai.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện đang có những biến đổi theo xu hướng du lịch mới. Mong rằng các tiêu chí mới để phê duyệt và phát triển dự án condotel cũng như khung pháp lý trong tương lai sẽ tạo tiền đề để mang đến những sản phẩm chất lượng tốt hơn, chú trọng vào vận hành, thiết kế, các tiện ích, cảnh quan và yếu tố xanh hơn là số lượng sản phẩm và mật độ cao.

https://diendanbatdongsan.vn/

Duy Tan Tuyen Sinh 2019

Tin liên quan

3 phương án để “giải thoát” cho tình trạng bế tắc của condotel?

3 phương án để “giải thoát” cho tình trạng bế tắc của condotel?

Condotel hiện là loại hình được ưa chuộng đầu tư. Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên dự án của họ tại các địa điểm du lịch là condotel.

The Galleria Residence giành 2 giải thưởng Dự án căn hộ tốt nhất châu Á-Thái Bình Dương và thế giới

The Galleria Residence giành 2 giải thưởng Dự án căn hộ tốt nhất châu Á-Thái Bình Dương và thế giới

SonKim Land vừa giành giải thưởng “Dự án căn hộ tốt nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương” và “Dự án căn hộ tốt nhất thế giới” tại International Property Award - Giải thưởng Bất động sản Quốc tế, diễn ra vào ngày 2-12-2019 tại London. Đây là năm thứ hai liên tiếp SonKim Land được vinh danh tại giải thưởng danh giá này, tiếp tục nâng cao vị thế trên thị trường quốc tế.

Doanh nghiệp ngoại tiết lộ lý do CONDOTEL “vỡ trận”: Quá phụ thuộc vào đơn vị vận hành

Doanh nghiệp ngoại tiết lộ lý do CONDOTEL “vỡ trận”: Quá phụ thuộc vào đơn vị vận hành

Condotel là một sản phẩm hấp dẫn đối với cả Người mua và Chủ đầu tư nhưng đòi hỏi một sự nghiên cứu và hiểu biết kỹ lưỡng mô hình này vì những đặc tính khác biệt và phức tạp. Condotel mang những đặc tính của Condo (căn hộ/nhà) vì bản chất là Ngôi nhà thứ hai, khi mà Người mua muốn sở hữu một tài sản mà họ có thể sử dụng cho mục đích cá nhân. Mặt khác, Condotel cũng được thiết kế theo mô hình và tiêu chuẩn Khách sạn để đảm bảo hoạt động vận hành và tạo nên dòng tiền cho thuê.

Condotel - “tội đồ” của thị trường?

Condotel - “tội đồ” của thị trường?

Thông báo dừng chi trả lợi nhuận như cam kết cho khách hàng của Cty Thành Đô với dự án Cocobay nổi danh tại Đà Nẵng khiến condotel bỗng chốc bị biến thành “tội đồ” của thị trường địa ốc. Vấn đề của condotel nằm ở chính sách phổ biến về cam kết lợi nhuận cao Nếu có thể thống kê, condotel không chỉ hàng ngàn căn hộ bất động sản đã, đang và sẽ thành hình theo giấy phép được cấp phục vụ du lịch nghỉ dưỡng trải dài dọc các bờ biển Việt Nam từ Đà Nẵng, Quảng Nam, Nha Trang, Phú Quốc, Bình Thuận, Ninh Thuận (tính từ Đà Nẵng, nơi dự án Cocobay tọa lạc, đổ vào)… mà còn được nhiều chủ đầu tư lớn rắp ranh, khởi động triển khai tại các khu vực đại đô thị trung tâm như TP HCM. Khủng hoảng thừa cung Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam dẫn ra những dự án điển hình như dự án Feliz en Vista tại khu Thạch Mỹ Lợi (quận 2). Dự án này do CapitaLand làm chủ đầu tư với 4 block gồm 873 căn hộ, trong đó block thứ 4 là căn hộ dịch vụ cho thuê. Tòa căn hộ dịch vụ cho thuê này sẽ được công ty con của Tập đoàn CapitaLand là Ascott quản lý, dưới thương hiệu Somerset. Hay như Dự án căn hộ The Signial tại quận 7, do Công ty Bất động sản An Gia và Quỹ Creed Group (Nhật Bản) làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 66.000 m2, gồm 2 block, mỗi block cao 33 tầng, cung ứng hơn 1.100 căn hộ (diện tích 31 m2 và 39 m2)… Cả 2 dự án này đều mang đặc thù căn hộ condotel là có căn hộ được bán và khách hàng giao lại cho chủ đầu tư khai thác cho thuê vận hành, chủ đầu tư sẽ cam kết lợi nhuận hàng năm cho khách hàng. Những dự án này đều có sở hữu dưới 50 năm… Như vậy, nếu không có vụ việc Cocobay xảy ra khiến thị trường condotel lo ngại khủng hoảng, thì condotel trong sự nở rộ của bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng và sản phẩm được cam kết lợi nhuận đại nhảy vọt phù hợp mong muốn sở hữu ngôi nhà thứ 2 - đầu tư sinh lời lớn, cũng có cơ nguy khiến thị trường đối mặt với một cuộc khủng hoảng: Khủng hoảng thừa cung. Xử lý ra sao? Theo ông Trroy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, vấn đề của condotel không phải nằm ở condotel, mà nằm ở chính sách phổ biến về cam kết lợi nhuận cao. Nhà đầu tư chạy theo lợi nhuận hấp dẫn trong khi các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án. Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý. Phó TGĐ Savills VN cũng đánh giá rằng, tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là “cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi”. Chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi chúng ta có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được chủ đầu tư tính đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng. Tuy vậy, kinh nghiệm từ các thị trường khác cho thấy, diễn biến này sẽ ít có khả năng dẫn đến khủng hoảng. Giải pháp mà vị này đưa ra là “Trong tình huống cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hướng giải quyết thông thường nhất là ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở nhiều quốc gia như Singapore, Hong Kong và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ”.

Đất vàng TP.HCM sẽ có khung “giá kim cương”

Đất vàng TP.HCM sẽ có khung “giá kim cương”

Việc tăng khung giá đất ở nhiều nơi theo dự kiến bảng giá đất áp dụng cho năm 2020-2024 sẽ đẩy giá đất lên cao hơn nữa, thậm chí phi lý. Theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ - Trưởng ban Chỉ đạo điều hành giá, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ khẩn trương hoàn thiện trình Chính phủ ban hành nghị định thay thế Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, đảm bảo phù hợp với thực tế để UBND cấp tỉnh kịp thời xây dựng và công bố bảng giá đất vào ngày 1/1/2020 theo quy định của Luật Đất đai

Quy hoạch khu Đông TPHCM, gắn kinh tế với lợi ích cộng đồng

Quy hoạch khu Đông TPHCM, gắn kinh tế với lợi ích cộng đồng

Với khu đô thị sáng tạo phía Đông TPHCM chú trọng phát triển kinh tế gắn với bảo vệ môi trường và sẽ có chương trình hành động cụ thể. TPHCM định hướng quy hoạch khu đô thị sáng tạo, tương tác cao phía Đông gồm các quận: 2, 9 và Thủ Đức trong mục tiêu phát triển đô thị ngắn hạn và dài hạn; lộ trình triển khai các trung tâm sáng tạo giai đoạn 2020 – 2025. Trong đó, những giải pháp tạo ra một hệ sinh thái sáng tạo trên các phương diện: nguồn nhân lực, ngành kinh tế chủ lực;